Invertir en Ejecuciones Hipotecarias

Invertir en propiedades embargadas es una buena forma de obtener un beneficio económico con casas por debajo del precio de mercado. Estas casas por lo general pueden volver a venderse a precios más altos debido a los negocios que se realizan durante la ejecución hipotecaria.

Invertir en ejecuciones hipotecarias

¿Por qué Invertir?

Invertir en ejecuciones hipotecarias es de lejos una de las actividades de bienes raíces más populares hoy en día. Con más y más gente que se queda atrás en los pagos de su casa debido a la economía rezagada y a las dificultades del mercado de trabajo, cada día que pasa hay más viviendas que acaban en ejecuciones hipotecarias. Los inversores inteligentes son capaces de conseguir cierta ventaja de estas grandes ofertas porque saben buscar en el mercado. Invertir en ejecuciones hipotecarias tiene diferentes ventajas.

Estas son algunas de las principales razones por las que las personas están deseando tener en sus manos estas increíbles ofertas:

  • Es la mejor manera de comprar propiedades de bienes raíces a un precio más barato.
  • Usted puede conseguir un beneficio equitativo si compra por el precio correcto.
  • Hay menos riesgos hipotecarios.
  • No hay riesgo en el proceso.
  • Existe una ganancia rápida potencial mediante la reventa de la propiedad.
  • Existe opción de adquirir ingresos potenciales por el alquiler inmediato, dejando inquilinos en la vivienda.
  • Puede haber una enorme ganancia de capital dependiendo de la zona en la que se invierta.

Información General de las Ejecuciones Hipotecarías

Cuando se piensa invertir en ejecuciones hipotecarias es importante entender el documento hipotecario en sí mismo. El acuerdo de la hipoteca es específicamente un contrato vinculante entre el prestamista y el prestatario. Presenta toda la información de pago, incluyendo los términos, tales como la tasa de interés.

No hay un plazo establecido dentro del cual la deuda deba pagarse. Cada parte está obligada a las condiciones del acuerdo. Las hipotecas pueden variar entre 10 a 40 años para el pago. Tanto el prestatario como el prestamista están obligados a ciertas obligaciones en virtud del acuerdo.

Uno de los documentos que se firman a menudo en el acto del cierre se llama escritura de fideicomiso. Está firmado por tres partes, el prestamista, el prestatario y un síndico. Se incluye el importe total del préstamo original, los nombres de las partes, la descripción legal de la propiedad, la información sobre los requisitos hipotecarios, la fecha de inicio y fin del préstamo, así como otros procedimientos legales, incluyendo recargos por pagos atrasados y las cláusulas de anticipo. Los Estados que normalmente no hacen ejecuciones hipotecarias judiciales suelen utilizar la escritura de fideicomiso.

Lo que los Inversores Necesitan Saber

Antes de invertir en ejecuciones hipotecarias los compradores tienen que entender el proceso. El primer error que se debe evitar es pensar que la inversión en bienes raíces no necesita dinero. En realidad se requiere dinero, así como conocimientos, tiempo y perseverancia. Incluso si puede conseguir un negocio de bienes raíces sin adelantar ningún dinero en efectivo, aún necesitará disponer de cierto dinero para mantener la propiedad, y posiblemente hacer frente a la rehabilitación. Es probable que también necesite dinero para hacerse cargo de las cuotas mensuales hasta que alquile o venda la propiedad.

Otro factor importante a tener en cuenta si se piensa en invertir en una ejecución hipotecaria es que necesita entender los aspectos legales de su Estado específico. Hay dos tipos distintos de ejecuciones hipotecarias y varían de una zona a otra.

Proceso de Ejecución Hipotecaría

Algunos Estados tienen un proceso de ejecución hipotecaria judicial mediante el cual el prestamista debe acudir a un procedimiento judicial con el fin de ejecutar la hipoteca de un propietario. Esto puede llevar a la posibilidad de que el propietario de las casa permanezca en la propiedad durante muchos meses antes de ser finalmente expulsados de la vivienda a través de la ejecución de la hipoteca.

Muchos de estos Estados también tienen largos periodos de redención, donde el prestatario puede conseguir que se le devuelva la casa, incluso después de una subasta. Otros Estados utilizan la ejecución hipotecaria extrajudicial en que el prestamista solo tiene que anunciar la ejecución de la propiedad en el periódico durante cuatro semanas consecutivas. Entonces si el propietario no ha hecho los pagos correspondientes, el prestamista puede seguir adelante y ejecutar la hipoteca en el inicio del mes siguiente.

Hay otros procesos de ejecución hipotecaria que usted también debe tener en cuenta:

  • El Decreto de venta: Estos significa que el Tribunal ha ordenado que una propiedad sea vendida para pagar la deuda pendiente.
  • Ejecución estricta: Muchos Estados no permiten este tipo de procedimiento. De hecho solo unos pocos lo permiten. Este procedimiento le permite al prestamista presentar una demanda contra el propietario de una casa en mora. Si el prestatario no puede pagar la hipoteca dentro del plazo determinado que se describe por el Tribunal, la propiedad pasa directamente al prestamista en lugar de ser vendida en una subasta.
  • Entrada y posesión: Este es otro tipo extraño de ejecución, que permite al prestamista entrar en la propiedad y tomar posesión por un período de tiempo específico. Al final de este periodo de tiempo el prestamista se convierte en el único propietario de la propiedad.
  • Poder de venta: El poder de venta de la ejecución hipotecaria es cuando al titular de la hipoteca se le permite vender la propiedad sin ningún tipo de supervisión judicial. Esto ocurre en las ejecuciones hipotecarias extrajudiciales.
  • Las ejecuciones hipotecarias ejecutables: Se produce cuando en el documento de la hipoteca el prestatario admite la ejecución hipotecaria como una consecuencia del incumplimiento de pago. Esto permite que el prestamista pueda ejecutar la hipoteca de un modo más fácil, sin la necesidad de un procedimiento judicial ya que no habría ninguna base legal para impugnarla.

Etapas de la Ejecución Hipotecaria

  • Pre-ejecución hipotecaria: Esta es la primera etapa en la ejecución de una hipoteca, en la que el propietario todavía tiene la oportunidad de ponerse al día de sus deudas pendientes. La duración de esta etapa puede variar de Estado a Estado, dependiendo de las leyes de ejecución hipotecaria y de los prestamistas de la zona. Algunos propietarios pueden optar por un proceso de venta en corto para tener la posibilidad de vender la casa por menos de los que debe y evitar así una ejecución hipotecaria.
  • Subasta: El proceso de subasta tiene lugar después de que una vivienda haya sido ejecutada y devuelta al banco. Una vez más, el proceso varía de Estado a Estado, pero en general los bienes son subastados en la escalinata del tribunal o en una venta judicial. Si nadie compra la propiedad en una subasta vuelve al inventario del banco para ser vendida por un agente de bienes raíces en una fecha posterior.
  • Período de rescate o redención: Algunos Estados tienen un plazo de rescate, donde el dueño de la vivienda todavía puede recuperar la propiedad después de la subasta. Sin embargo, también hay muchos Estados que no tienen este período de rescate disponible.
  • El REO: Este es considerado como el período posterior a la ejecución hipotecaria. La propiedad fue embargada, se llevó a subasta y no fue adquirida por nadie. El prestamista recupera la propiedad de nuevo en su inventario y la pone a la venta con su agente preferido de bienes raíces.

Plazos de la Ejecución Hipotecaria

Cuando se compra una ejecución hipotecaria parece claro que una vez que es usted es el propietario puede hacer lo que quiera con la propiedad. Pero de hecho, esto no es necesariamente cierto. Recuerde que las leyes de ejecución hipotecaria varían de Estado a Estado. Una gran parte de los Estados tiene algún tipo de período de amortización o rescate que permite al propietario inicial recuperar la propiedad, días, semanas o meses después de usted haberla comprado. Algunos Estados tienen periodos de amortización muy largos, como en Nueva York, donde el vendedor inicial podría recuperarla hasta 445 días después. Esto puede hacer de la compra de una ejecución hipotecaria algo particularmente arriesgado para los compradores. Por lo tanto es muy importante entender los aspectos legales de cada Estado. La mayoría de los inversores prefieren buscar en los Estados que hacen ejecuciones hipotecarias extrajudiciales ya que estas no tienen periodos de amortización.

Ventajas de la Inversión en las Ejecuciones Hipotecarias

Hay muchas razones para invertir en las ejecuciones hipotecarias. Por un lado las ejecuciones hipotecarias generalmente se venden por menos del 20% que el resto de casas similares. Usted puede conseguir viviendas con un alto potencial de ventas en las que los prestamistas están demasiado ocupados para negociar con ellas. Trabajar con ejecuciones hipotecarias es trabajar en una área especializada que le puede permitir convertirse en un experto y tener su propia área de bienes raíces para negociar.

Consejos Importantes

En conclusión, recuerde estos consejos importantes sobre la inversión en ejecución hipotecaria:

  • Invertir en la ejecución hipotecaria puede requerir una gran cantidad de esfuerzo. Usted está trabajando con el tiempo y con el calendario de la ejecución hipotecaria. Planifique las cosas y no fallará.
  • Sea amable al acercarse a los propietarios de viviendas en apuros. Recuerde que usted está trabajando con gente para la que puede no ser su mejor momento, ya que están pasando por un momento muy difícil. Están perdiendo sus hogares, y puede sentirse muy molestos y enojados por ello.

Preguntas frecuentes

  • ¿Puedo ganar dinero con ejecuciones hipotecarias de bienes raíces sin invertir dinero?

    Es posible conseguir dinero para comprar una casa sin dinero, que es lo más cercano que va a suponer hacer dinero en propiedades inmobiliarias sin el dinero. Usted puede conseguirlo del vendedor para financiar su pago inicial, pedir prestada la cantidad para el pago inicial, o trabajar con un socio. En algún momento, sin embargo, usted tendrá que invertir algo en la propiedad para conseguir a su vez un beneficio.

  • ¿Es mejor invertir en hipotecas rentables o no rentables?

    Puede ser que valga la pena invertir en una cartera de hipotecas no rentables si el valor de la propiedad subyacente es mayor que el saldo del préstamo, y si no hay gravámenes importantes en la propiedad. Esto puede ser arriesgado, sin embargo, y algunos piensan que es más seguro invertir en una hipoteca rentable en su lugar.

  • ¿Cómo puedo invertir en bienes raíces con una ejecución hipotecaria en mi registro?

    Si usted paga en efectivo, usted puede invertir en cualquier propiedad que desea. La obtención de financiación, sin embargo, puede ser difícil si ha pasado menos de siete años desde su ejecución. Muchos bancos no aprueban los préstamos para los que tienen ejecuciones hipotecarias en su historial, incluso con un pago sustancial sobre la propiedad. Consulte a prestamistas específicos para obtener más detalles.

  • ¿Invertir en una ejecución hipotecaria. ¿Cómo puedo obtener financiación?

    Usted puede obtener financiación para invertir en una ejecución hipotecaria tal como lo haría para la inversión inmobiliaria tradicional. Si usted puede obtener una línea de pre-aprobación de crédito de su prestamista para ir en busca de una ejecución hipotecaria. También puede encontrar una ejecución hipotecaria particular en la que esté interesado y obtener aprobación previa de su banco para esa propiedad específica, como si estuviera comprando una propiedad cualquiera.

  • ¿Cómo puedo comprar una ejecución hipotecaria sin nada?

    Por lo general, la compra de una ejecución hipotecaria sin nada significa el pago de la casa en su totalidad, con dinero en efectivo u otros activos líquidos. Antes de la caída del mercado en 2007, también significó obtener un préstamo del 100% financiado con un prestamista, o tirar de la ejecución hipotecaria y llevar el saldo del préstamo hasta el cierre por lo que no tenía que pagar nada de su bolsillo. Esos días, no obstante, ya no son estos; prácticamente ningún prestamista de buena reputación sigue ofreciendo financiación al 100%. Los préstamos para la vivienda requieren algún pago inicial, el menor pago inicial en el mercado que viene con la FHA es del 3,5% del préstamo hipotecario.

    La única manera viable de comprar una ejecución hipotecaria sin nada es conseguir un préstamo hipotecario de garantía del Departamento de Asuntos de Veteranos (VA). El préstamo de hogares VA le permite obtener financiación del banco de su elección sin pago inicial, siempre y cuando cumpla con los requisitos para el préstamo del prestamista y de la VA. Estos préstamos son sólo para los veteranos y sus familiares, sin embargo, por lo que la mayoría de la gente no puede sacar provecho de ellos.

  • ¿Cuáles son las oportunidades de inversión?

    Las oportunidades para invertir en hipotecas y bienes raíces son infinitas y sin límites, capaces de permitir a alguien vivir cómodamente y ganarse la vida. Esto se debe a que los bienes raíces siempre tienen demanda y siempre son necesarios. Y desde la caída del mercado de 2007, las ejecuciones hipotecarias han aumentado de forma espectacular, proporcionando numerosas oportunidades para obtener una vivienda de valor a un precio demarcado menor y volver a venderla uno o dos años después cuando se espera que aumenten los precios.

    Esta opción es para aquellos que quieren invertir en la propiedad en sí y hacer dinero comprando y vendiendo. También se puede invertir en fondos de inversión inmobiliaria (REIT), que son básicamente las empresas que invierten en empresas de bienes raíces, al igual que los fondos mutuos, son maneras de invertir en acciones, bonos y otros activos. Comprar acciones en compañías de bienes raíces o incluso las bases de datos de bienes raíces o directorios es una opción adicional. Estas entidades negocian públicamente en la bolsa y ofrecen los mismos beneficios que las acciones normales, salvo con la exposición al sector inmobiliario.

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