Ventas en corto de ejecuciones hipotecarias

Casas que se venden por un valor inferior a lo que se debe por los propietarios del préstamo. Estas se realizan por lo general con el consentimiento del acreedor para evitar la ejecución hipotecaria.

Ventas en corto de ejecuciones hipotecarias

¿Qué es una venta en corto?

Las ventas en corto de las ejecuciones hipotecarias se han convertido en la norma y no en la excepción en los últimos años. Hace diez años muchas personas no habían oído hablar de este término "venta en corto". Sin embargo, ahora se ha convertido en una opción viable para muchos propietarios de viviendas que se encuentran en una situación desesperada por no poder mantenerse al día con sus pagos hipotecarios mensuales.

La definición de la venta en corto, simplemente se refiere al proceso mediante el cual el prestamista se compromete a recibir menos de la cantidad que se debe en la hipoteca. El proceso puede llevar varias semanas o meses. En este extremo, los propietarios de viviendas hacen una venta en corto y evitan la vergüenza y la devastación financiera que una ejecución hipotecaria puede causar. Aunque es probable que hayan retrasos en los pagos en su informe de crédito, no tendrá la marca de que supone una ejecución hipotecaria, haciendo daño a sus finanzas en los próximos años. Muchos vendedores se encuentran ante la posibilidad de una ejecución hipotecaria o una venta en corto cada mes.

¿Por qué los bancos lo aceptan?

En primer lugar, podría ser porque el propietario se ha rezagado en sus pagos hipotecarios. En lugar de tener que pasar por el proceso largo y costoso de la ejecución de una hipoteca, muchos prestamistas optan por cobrar menos de lo que se debe para que puedan hacer efectivas las necesidades de la obligación. El proceso de ejecución hipotecaria puede ser muy costoso para los prestamistas, ya que tienen que contratar abogados, pagar los gastos de mantenimiento, pago de comisiones de los agentes y tienen la responsabilidad de una propiedad vacía durante semanas o meses.

Otra razón por la que algunos prestamistas aceptan el proceso de venta en corto es porque las casas ya no valen lo que valían. Con un mercado inmobiliario débil, muchas personas se encuentran con que el valor de la casa ha bajado con respecto a lo que realmente pago por la propiedad. Obviamente, tener una de estas propiedades de ejecución hipotecaria no sería de gran ayuda para los prestamistas, ya que tendrían que asumir una perdida al final.

Otra razón por la que algunos prestamistas pasan por el proceso de venta en corto es porque la casa no puede merecer la pena. Con el mercado inmobiliario débil, muchas personas encuentran que los valores de sus casas se sumergieron en lo que realmente pagó por la propiedad. Obviamente, teniendo una de estas propiedades ejecución de hipoteca, no sería de gran ayuda a un prestamista, ya que tendría que asumir una pérdida en la final.

¿Cuáles son las ventajas o aspectos positivos de ponerse de acuerdo para vender una casa con una venta en corto?

Muchos dueños de casas han comenzado a seguir el proceso de venta en corto, simplemente porque tiene un menor efecto sobre su capacidad para recuperarse financieramente. También permite que el dueño de la casa pueda sentir menos el estigma asociado con la ejecución hipotecaria. Después de pasar por una venta en corto, los prestatarios son capaces de calificar de nuevo con las directrices de Fannie Mae en unos dos años en lugar de los 5 a 7 años que podrían suponer después de una ejecución hipotecaria.

El proceso tradicional de venta en corto (Short Sale)

Cada situación es única y puede variar, pero hay un proceso tradicional de venta en corto que la mayoría de los prestatarios deben realizar.

Póngase en contacto con el prestamista para obtener información: Le puede costar un par de llamadas encontrar el departamento adecuado para manejar las ventas en corto. El departamento de venta en corto le dará las explicaciones sobre el proceso a través del cual debe iniciar el camino para encontrar un comprador para la venta en corto de su casa.

Coloque su propiedad en el mercado y encuentre un comprador: la mayoría de los prestamistas van a requerir que usted obtenga un agente de bienes raíces que pueda comercializar su propiedad en la lista de servicios. Encuentre un agente de bienes raíces que esté familiarizado con el proceso de venta en corto ya que tiene un montón de experiencia en el manejo del paquete de papeles que hay que hacer para que el proceso avance. Hay ciertos procedimientos de venta en corto que se deben seguir, y un agente de bienes raíces competente le puede ayudar con eso.

Negociación de un acuerdo: debe estar claramente especificado en el contrato de compraventa que la vivienda está lista para posible venta en corto. En otras palabras, el comprador potencial tiene que entender que hay ciertas reglas de venta al descubierto que el banco o compañía hipotecaria requiere que usted siga. La mayoría de los compradores serán capaces de entender, porque su propio agente ya les habrá proporcionado ayuda e información sobre el proceso de comprar una venta pre-ejecución hipotecaria en corto.

Cree un paquete de venta en corto para su prestamista: Muchos dueños de casa se confunden acerca de este proceso a menos que utilicen un especialista en bienes raíces que entiende los procedimientos de ejecución hipotecaria de la venta en corto. Recuerde usted contratará a un agente, no solo para que pueda negociar en su nombre, sino también porque son expertos en el manejo de los papeles de estas listas de venta en corto. Estos son algunos ejemplos de los tipos de papeles que se necesitan en el paquete:

  • Carta de autorización
  • Hoja neta preliminar
  • Carta de venta
  • Análisis comparativo del mercado
  • Copia de sus estados bancarios
  • Un estado financiero con la prueba de sus ingresos y sus bienes
  • Un acuerdo de compra y venta (oferta de un comprador cualificado)
  • Un acuerdo de venta que muestre que usted ha puesto la casa en venta con un agente

Empiece a llamar a la entidad crediticia: Esta es una parte importante del proceso de la que su agente se encargará en su nombre. Las ventas en corto pueden ser muy largas y tediosas, así que es importante que su agente mantenga una relación de colaboración con el representante de su prestamista. El objetivo principal es vender su casa al comprador final para que pueda seguir adelante con su vida.

Cuando usted está pensando entre una venta de ejecución hipotecaria frente a una venta en corto, no hay duda de que una venta en corto es generalmente lo mejor que el dueño de una casa puede hacer. En lugar de tener que pasar por la crisis que la ejecución hipotecaria puede traer a su vida financiera y emocional, una venta en corto le permite mantener su dignidad y tener más tiempo para salir de su casa. Las ejecuciones hipotecarias y ventas en corto no son ciertamente un momento agradable para cualquier dueño de casa, pero ser capaz de mantener parte del control sobre el proceso puede ayudar a conseguir que sea más fácil. La idea principal es volver a empezar y ser capaz de comprar una casa, de nuevo en el futuro.

Ejecución hipotecaria contra venta en corto

Existen notables diferencias entre las ventas en corto y las ejecuciones hipotecarias desde la perspectiva de un comprador. Una ejecución hipotecaria es una propiedad que ha sido embargada por el banco debido a que un propietario no puede hacer los pagos de la hipoteca. Se vende en una subasta para pagar la deuda restante, más otros costes y gastos. Una venta en corto es una propiedad que sigue siendo propiedad del dueño de casa, pero se vende a un comprador por menos de lo que se debe en el resto del préstamo.

La titularidad de la propiedad - que el comprador tiene - es una diferencia fundamental entre las ejecuciones hipotecarias y las ventas en corto. Para complicar más las cosas, el comprador debe trabajar no sólo con el vendedor en una venta en corto, también con el prestamista. Tanto el prestamista y el propietario deben firmar cualquier acuerdo. Con una ejecución hipotecaria, el comprador no trata directamente con el banco (a menos que sea una casa REO), sino que comprar la casa en una subasta por una apuesta, de manera competitiva. En este caso, es más ventajoso llevar a cabo una venta en corto, si el comprador quiere negociar directamente con el vendedor - de nuevo, a menos que sea una casa REO, lo que significa que no se vendió en una subasta.

Otra diferencia es el precio que se paga. Normalmente, el comprador puede recibir un descuento más grande en una venta en corto que en una ejecución hipotecaria. El precio de venta en una venta en corto es menos de lo que se debe en el préstamo. En una ejecución hipotecaria el precio que se pide es lo que se debe, además de los costes adicionales y honorarios. Por lo tanto, para una casa de 200.000$ que tiene 150.000 dólares de deuda pendiente, pero sólo un valor de 125.000$ en las condiciones actuales de mercado, en una venta corta costaría un máximo de 150.000$. En una subasta de ejecución hipotecaria, la misma casa podría venderse por más de 125.000$ y es probable que exceda los 150.000$. Como resultado, los compradores pueden notar mejores ofertas con las ventas en corto que con las ejecuciones hipotecarias.

Por supuesto, las ejecuciones son generalmente más fáciles de comprar que las ventas en corto. Las ventas en corto deben estar activamente negociadas con el prestamista y el vendedor. Las ejecuciones hipotecarias, en comparación, no requieren de la negociación, una sólo tiene que ser el mejor postor en una subasta y cumplir con todos los requisitos pertinentes para la subasta.

Preguntas frecuentes

  • ¿Puede usted hacer ofertas múltiples en las casas que figuran como ventas en corto?

    Cuando se trata de situaciones de ejecuciones hipotecarias de venta en corto, algunos vendedores no están seguros de si deben presentar más de una oferta en su propiedad sobre el remate hipotecario al banco. La decisión corresponde al dueño de la propiedad. Los agentes de bienes raíces, al ser consultado sobre la ejecución hipotecaria de venta en corto, a menudo recomiendan que los vendedores no presenten más de una oferta para su venta por ejecución hipotecaria en corto. Esto se debe a que ofrecer más de una, a menudo hace más lento el proceso de venta en corto o hace que el banco para inicie el proceso de nuevo. Si el vendedor consulta al banco ofertas múltiples, el banco probablemente le pedirá que muestre todas, y el vendedor debe cumplir con esto. Además, existe el riesgo de que las ofertas adicionales pueden hacer que el vendedor pierda a un comprador.

  • ¿Es la venta en corto una opción mejor que una "escritura en lugar" de una ejecución hipotecaria?

    Si usted es propietario de una casa hipotecada y esta mirando un posible cierre, es posible que ya haya oído hablar de "la venta en corto" y la "escritura en lugar "de una ejecución hipotecaria. De hecho, una ejecución de venta en corto y una escritura en lugar son similares. Lo anterior significa que el banco que tiene su préstamo le permitirá pagar el préstamo por menos de lo que debe para que se asiente como una venta de ejecución hipotecaria en corto. Esto último, hecho en lugar, significa que usted da a su casa al prestamista y el asume todas las pérdidas. Las ventas de ejecución hipotecaria en corto tardan más que las hechas en lugar, lo que es más probable que sea aceptable para el prestamista. Del mismo modo, cuando se trata de invertir en una venta en corto, puede tardar más tiempo para un comprador cerrar el trato de la vivienda.

  • ¿Puede un miembro de la familia compra una propiedad por medio de venta en corto de otro miembro de la familia?

    La gran mayoría de los prestamistas no autorizan a los familiares o allegados de los propietarios comprar la propiedad a través de una venta en corto. Esto viola el concepto de "condiciones de plena transacción", que básicamente significa que las partes involucradas en el proceso son independientes, actuando en su propio interés, y no tienen ningún vínculo sustancial entre sí.

    En otras palabras, no se puede organizar una venta en corto con su familiar (o un amigo ,o un socio de negocios, o un agente contractual). Esto es para evitar que el vendedor de forma fraudulenta se beneficie de la venta en corto, lo que haría más fácil defraudar al prestamista. Por esta razón, los prestamistas casi siempre requieren que el comprador y el vendedor firmen una declaración jurada de transacción entre partes independientes que acredite que el comprador y el vendedor no tienen relación entre sí.

    Algunos prestamistas permiten no cumplir las normas establecidas en las ventas en corto, siempre y cuando se indique en un acuerdo. Casi todos los prestamistas de buena reputación, sin embargo, hacen cumplir la norma y no aprueban dicho acuerdo. Y puesto que un prestamista debe firmar una venta en corto para que se llevé a cabo, significa que las ventas en corto a los miembros de la familia están prácticamente prohibidas.

  • ¿El banco aceptará menos de lo que el propietario debe, si se trata de una venta en corto?

    Sí. Una venta corta es una modalidad que permite al propietario vender la casa por menos de lo que se debe en la hipoteca de la propiedad, el prestamista, el dueño de una casa, y el vendedor están de acuerdo con los términos. Esto se hace con frecuencia como una alternativa a la ejecución hipotecaria, lo que daña el crédito de un propietario, a menudo les impide comprar otra casa y permanece en su informe de crédito durante siete años. El prestamista también se beneficia porque las ejecuciones son caras y difíciles de procesar. Los compradores también se benefician porque se les permite comprar una propiedad por mucho menos de lo que vale.

    Para que una venta en corto se produzca, las tres partes deben estar de acuerdo. Por lo general, un vendedor que se enfrenta a una ejecución hipotecaria será contactado por un comprador, quien se comunicará con el prestamista y propondrá la oferta. El departamento de mitigación de pérdidas del banco (o equivalente) por lo general se encargará de la oferta y evaluará si es o no es de interés para el banco aceptar. Para ello se incorporan opiniones de los brokers sobre los precios (BPO) en el proceso de evaluar el verdadero valor de la vivienda en comparación con lo que se debe en el préstamo.

    Las ventas en corto también implican la aprobación de los titulares de cualquier derecho de retención menor o de los acreedores, tales como agencias de gobierno o titulares de derecho de retención de impuestos. El comprador tendrá que pagar a los acreedores con el fin de obtener su aprobación formal para proceder a la venta en corto. Una vez aprobado, el dueño de la casa tiene un impacto negativo en su informe de crédito y no pueden obtener financiación para una casa durante dos años - una consecuencia mucho más preferible que la ejecución hipotecaria.

  • ¿Qué hacer si un banco rechaza una oferta de venta corta?

    Los bancos se niegan rutinariamente a ofrecer una venta en corto ya que probablemente los costes que le supone al banco a cambio del dinero de la venta en corto no les merezcan la pena. O bien el banco pude creer que la propiedad es más valiosa como ejecución hipotecaria o REO que hacer un descuento significativo por debajo del precio de compra original. En este caso, lo que uno hace depende de su función: según sea como propietario de una casa, o como comprador.

    Para un propietario de vivienda, la negativa del banco a aceptar una oferta de venta a corto plazo no significa necesariamente que la ejecución hipotecaria es inevitable, o se producirá de inmediato. Si el banco está interesado en vender la propiedad antes de la ejecución, es probable que acepten otras ofertas. Además, el propietario de una casa y el comprador tienen el derecho de revisar y volver a presentar una oferta al banco para su aprobación. Básicamente, el plazo para la aceptación de una oferta de venta en corto termina cuando se ejecuta la hipoteca de la casa y la casa sale a subasta.

    Para un comprador, se puede presentar otra oferta de nuevo al banco, siempre que responde a los intereses del banco (si se entrega alguna cuando se rechazó la oferta). La razón más común para rechazar una oferta de venta en corto es el precio. Por lo tanto, si el comprador revisa el precio de venta a través de una contra-oferta, el banco puede aceptar.

  • ¿Puede un prestamista aceptar ofertas múltiples en una venta en corto de una casa?

    Un prestamista puede aceptar varias ofertas en una venta en corto de una propiedad, aunque una transacción de venta en corto en última instancia, debe involucrar no sólo a la entidad crediticia, también al vendedor. En una venta en corto, el dueño de la casa (o vendedor), el prestamista y el comprador potencial deben hacer todo el trabajo en conjunto para organizar la venta de las propiedades en problemas por menos de lo que se debe en el préstamo hipotecario. Esto se debe a que los bancos quieren reducir sus pérdidas (por lo que las ventas en corto están por lo general a cargo de una división de mitigación de pérdidas del banco). Los compradores quieren comprar una propiedad con descuento, y los vendedores quieren evitar la ejecución hipotecaria. En cambio para la venta, al vendedor de la obligación se le perdona el resto de la deuda.

    No es raro que los prestamistas reciben múltiples ofertas legítimas de una propiedad. Tiene la facultad de aceptar o rechazar en cualquier número estas ofertas, ninguna ley establece que un banco debe aceptar una oferta de venta en corto. Cualquier oferta que sea aceptada se pasa al vendedor, cualquier oferta que es rechazada no. Esto se debe a que una oferta debe obtener la aprobación de ambos, el vendedor y el banco, cualquier oferta que el banco considere inaceptable es simplemente rechazada. Naturalmente, cualquier oferta que sea aceptada por el prestamista y que el vendedor debe llevar a cabo, puede ser rechazada por este a su vez a pesar de que el prestamista la pueda haber aprobado.

  • ¿Es malo comprar una propiedad de venta en corto?

    No, en la mayoría de los casos, para los inversores y compradores por igual, la compra de una propiedad de venta en corto es visto como algo positivo. Esto se debe a que las propiedades de venta en corto casi siempre son comprados por cantidades inferiores al valor justo de mercado de la vivienda (lo que valdría la casa en condiciones normales, si se tratara de vender por el valor total en la actualidad).

    Una venta en corto es un acuerdo entre el dueño de la propiedad en dificultades y el prestamista o dueño de la hipoteca en la cual se vende la casa por un precio inferior a lo que el dueño debe en la hipoteca. Por ejemplo, si la hipoteca de una casa vale 150.000$, y el propietario ha pagado 25.000 dólares, la venta en corta sería por menos de 125.000 dólares con el fin de satisfacer el resto que se pueda de la deuda. A su vez, el banco perdona la deuda restante al propietario y el propietario se evita la ejecución hipotecaria. El comprador adquiere una propiedad que vale más de lo que él o ella pagó para obtenerla.

    Esto ocurre generalmente cuando una casa está hundida. La caída de precios de la vivienda puede provocar que una casa que valga menos en el mercado abierto de lo que debe en el préstamo. Normalmente, si el propietario puede permitirse el pago mensual y esperar , él o ella puede ver que los valores regresen a la normalidad. Sin embargo, si un propietario no puede hacer los pagos, él o ella se enfrenta a una ejecución hipotecaria. Iniciar una venta en corto es una buena idea, entonces, para un comprador debido a que el comprador recibirá la propiedad por menos de lo que sería digno de pago una vez los valores regresen a los niveles anteriores. Por lo tanto, si 150.000 dólares es la cantidad de la hipoteca original, pero la casa tiene un valor de mercado actual de 125.000$, y el precio es de 100.000$, el comprador puede obtener un beneficio 50.000 ólo por la compra de la propiedad en una venta en corto para luego vender la propiedad una vez que su valor justo de mercado se eleva.

    No hay sanciones están asociados con la compra de una propiedad de venta en corto, sólo la venta de una propiedad de venta en corto.

  • Si una propiedad se adquiere a través de la venta en corto, ¿quién está obligado a pagar los impuestos?

    En términos generales, los pagos fiscales tendrán que ser satisfechos por el propietario de la casa antes de la venta en corto. Muchas entidades de crédito no van a financiar la compra de una propiedad de venta en corto - o cualquier otra propiedad - que tenga un gravamen fiscal pendiente. En ese caso, es responsabilidad del dueño de la casa liquidar todo el gravamen fiscal antes de que una venta en corto se inicie.

    Si una venta en corto ha comenzado, y se reveló que el gravamen de impuestos está en el título, el vendedor debe ser el responsable de pagar los impuestos adeudados. Si no puede, es probable que el gravamen de impuestos sea adquirido por un inversor que obtendrá un certificado fiscal, quien sustituirá su derecho a la propiedad. Todos los pagos de retención de impuestos o las cargas deben ser discutidos cuando la venta en corto se está negociando. Si el prestamista realmente quiere vender la venta, a menudo descarga el gravamen de impuestos o paga por su eliminación. Si no es así, y si el vendedor no se lo puede permitir, el comprador tendrá que pagar los impuestos adeudados a fin de recibir un título de propiedad limpio.

  • ¿Puede una propiedad adquirida por una venta en corto u una ejecución hipotecaria ser refinanciada?

    Sí, es posible refinanciar una propiedad que fue comprada como una venta en corto o una ejecución hipotecaria. Esto se debe a la propiedad, desde la perspectiva de su prestamista, es como cualquier otra propiedad. La excepción clave es si la propiedad está en mal estado o necesita reformas significativas y reparaciones. Si un prestamista considera que el hogar que no es apto o no es aceptable, se puede rechazar la refinanciación. La equidad es por lo general disipada por la ejecución hipotecaria, por lo que cualquier refinanciación basada en la equidad de la hipoteca existente dependería de que el comprador asuma el préstamo original y la equidad de principio a fin.

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