Ventas en corto de ejecuciones hipotecarias

Preguntas frecuentes

• ¿Puede usted hacer ofertas múltiples en las casas que figuran como ventas en corto?

  Cuando se trata de situaciones de ejecuciones hipotecarias de venta en corto, algunos vendedores no están seguros de si deben presentar más de una oferta en su propiedad sobre el remate hipotecario al banco. La decisión corresponde al dueño de la propiedad. Los agentes de bienes raíces, al ser consultado sobre la ejecución hipotecaria de venta en corto, a menudo recomiendan que los vendedores no presenten más de una oferta para su venta por ejecución hipotecaria en corto. Esto se debe a que ofrecer más de una, a menudo hace más lento el proceso de venta en corto o hace que el banco para inicie el proceso de nuevo. Si el vendedor consulta al banco ofertas múltiples, el banco probablemente le pedirá que muestre todas, y el vendedor debe cumplir con esto. Además, existe el riesgo de que las ofertas adicionales pueden hacer que el vendedor pierda a un comprador.

• ¿Es la venta en corto una opción mejor que una "escritura en lugar" de una ejecución hipotecaria?

  Si usted es propietario de una casa hipotecada y esta mirando un posible cierre, es posible que ya haya oído hablar de "la venta en corto" y la "escritura en lugar "de una ejecución hipotecaria. De hecho, una ejecución de venta en corto y una escritura en lugar son similares. Lo anterior significa que el banco que tiene su préstamo le permitirá pagar el préstamo por menos de lo que debe para que se asiente como una venta de ejecución hipotecaria en corto. Esto último, hecho en lugar, significa que usted da a su casa al prestamista y el asume todas las pérdidas. Las ventas de ejecución hipotecaria en corto tardan más que las hechas en lugar, lo que es más probable que sea aceptable para el prestamista. Del mismo modo, cuando se trata de invertir en una venta en corto, puede tardar más tiempo para un comprador cerrar el trato de la vivienda.

• ¿Puede un miembro de la familia compra una propiedad por medio de venta en corto de otro miembro de la familia?

  La gran mayoría de los prestamistas no autorizan a los familiares o allegados de los propietarios comprar la propiedad a través de una venta en corto. Esto viola el concepto de "condiciones de plena transacción", que básicamente significa que las partes involucradas en el proceso son independientes, actuando en su propio interés, y no tienen ningún vínculo sustancial entre sí.

  En otras palabras, no se puede organizar una venta en corto con su familiar (o un amigo ,o un socio de negocios, o un agente contractual). Esto es para evitar que el vendedor de forma fraudulenta se beneficie de la venta en corto, lo que haría más fácil defraudar al prestamista. Por esta razón, los prestamistas casi siempre requieren que el comprador y el vendedor firmen una declaración jurada de transacción entre partes independientes que acredite que el comprador y el vendedor no tienen relación entre sí.

  Algunos prestamistas permiten no cumplir las normas establecidas en las ventas en corto, siempre y cuando se indique en un acuerdo. Casi todos los prestamistas de buena reputación, sin embargo, hacen cumplir la norma y no aprueban dicho acuerdo. Y puesto que un prestamista debe firmar una venta en corto para que se llevé a cabo, significa que las ventas en corto a los miembros de la familia están prácticamente prohibidas.

• ¿El banco aceptará menos de lo que el propietario debe, si se trata de una venta en corto?

  Sí. Una venta corta es una modalidad que permite al propietario vender la casa por menos de lo que se debe en la hipoteca de la propiedad, el prestamista, el dueño de una casa, y el vendedor están de acuerdo con los términos. Esto se hace con frecuencia como una alternativa a la ejecución hipotecaria, lo que daña el crédito de un propietario, a menudo les impide comprar otra casa y permanece en su informe de crédito durante siete años. El prestamista también se beneficia porque las ejecuciones son caras y difíciles de procesar. Los compradores también se benefician porque se les permite comprar una propiedad por mucho menos de lo que vale.

  Para que una venta en corto se produzca, las tres partes deben estar de acuerdo. Por lo general, un vendedor que se enfrenta a una ejecución hipotecaria será contactado por un comprador, quien se comunicará con el prestamista y propondrá la oferta. El departamento de mitigación de pérdidas del banco (o equivalente) por lo general se encargará de la oferta y evaluará si es o no es de interés para el banco aceptar. Para ello se incorporan opiniones de los brokers sobre los precios (BPO) en el proceso de evaluar el verdadero valor de la vivienda en comparación con lo que se debe en el préstamo.

  Las ventas en corto también implican la aprobación de los titulares de cualquier derecho de retención menor o de los acreedores, tales como agencias de gobierno o titulares de derecho de retención de impuestos. El comprador tendrá que pagar a los acreedores con el fin de obtener su aprobación formal para proceder a la venta en corto. Una vez aprobado, el dueño de la casa tiene un impacto negativo en su informe de crédito y no pueden obtener financiación para una casa durante dos años - una consecuencia mucho más preferible que la ejecución hipotecaria.

• ¿Qué hacer si un banco rechaza una oferta de venta corta?

  Los bancos se niegan rutinariamente a ofrecer una venta en corto ya que probablemente los costes que le supone al banco a cambio del dinero de la venta en corto no les merezcan la pena. O bien el banco pude creer que la propiedad es más valiosa como ejecución hipotecaria o REO que hacer un descuento significativo por debajo del precio de compra original. En este caso, lo que uno hace depende de su función: según sea como propietario de una casa, o como comprador.

  Para un propietario de vivienda, la negativa del banco a aceptar una oferta de venta a corto plazo no significa necesariamente que la ejecución hipotecaria es inevitable, o se producirá de inmediato. Si el banco está interesado en vender la propiedad antes de la ejecución, es probable que acepten otras ofertas. Además, el propietario de una casa y el comprador tienen el derecho de revisar y volver a presentar una oferta al banco para su aprobación. Básicamente, el plazo para la aceptación de una oferta de venta en corto termina cuando se ejecuta la hipoteca de la casa y la casa sale a subasta.

  Para un comprador, se puede presentar otra oferta de nuevo al banco, siempre que responde a los intereses del banco (si se entrega alguna cuando se rechazó la oferta). La razón más común para rechazar una oferta de venta en corto es el precio. Por lo tanto, si el comprador revisa el precio de venta a través de una contra-oferta, el banco puede aceptar.

• ¿Puede un prestamista aceptar ofertas múltiples en una venta en corto de una casa?

  Un prestamista puede aceptar varias ofertas en una venta en corto de una propiedad, aunque una transacción de venta en corto en última instancia, debe involucrar no sólo a la entidad crediticia, también al vendedor. En una venta en corto, el dueño de la casa (o vendedor), el prestamista y el comprador potencial deben hacer todo el trabajo en conjunto para organizar la venta de las propiedades en problemas por menos de lo que se debe en el préstamo hipotecario. Esto se debe a que los bancos quieren reducir sus pérdidas (por lo que las ventas en corto están por lo general a cargo de una división de mitigación de pérdidas del banco). Los compradores quieren comprar una propiedad con descuento, y los vendedores quieren evitar la ejecución hipotecaria. En cambio para la venta, al vendedor de la obligación se le perdona el resto de la deuda.

  No es raro que los prestamistas reciben múltiples ofertas legítimas de una propiedad. Tiene la facultad de aceptar o rechazar en cualquier número estas ofertas, ninguna ley establece que un banco debe aceptar una oferta de venta en corto. Cualquier oferta que sea aceptada se pasa al vendedor, cualquier oferta que es rechazada no. Esto se debe a que una oferta debe obtener la aprobación de ambos, el vendedor y el banco, cualquier oferta que el banco considere inaceptable es simplemente rechazada. Naturalmente, cualquier oferta que sea aceptada por el prestamista y que el vendedor debe llevar a cabo, puede ser rechazada por este a su vez a pesar de que el prestamista la pueda haber aprobado.

• ¿Es malo comprar una propiedad de venta en corto?

  No, en la mayoría de los casos, para los inversores y compradores por igual, la compra de una propiedad de venta en corto es visto como algo positivo. Esto se debe a que las propiedades de venta en corto casi siempre son comprados por cantidades inferiores al valor justo de mercado de la vivienda (lo que valdría la casa en condiciones normales, si se tratara de vender por el valor total en la actualidad).

  Una venta en corto es un acuerdo entre el dueño de la propiedad en dificultades y el prestamista o dueño de la hipoteca en la cual se vende la casa por un precio inferior a lo que el dueño debe en la hipoteca. Por ejemplo, si la hipoteca de una casa vale 150.000$, y el propietario ha pagado 25.000 dólares, la venta en corta sería por menos de 125.000 dólares con el fin de satisfacer el resto que se pueda de la deuda. A su vez, el banco perdona la deuda restante al propietario y el propietario se evita la ejecución hipotecaria. El comprador adquiere una propiedad que vale más de lo que él o ella pagó para obtenerla.

  Esto ocurre generalmente cuando una casa está hundida. La caída de precios de la vivienda puede provocar que una casa que valga menos en el mercado abierto de lo que debe en el préstamo. Normalmente, si el propietario puede permitirse el pago mensual y esperar , él o ella puede ver que los valores regresen a la normalidad. Sin embargo, si un propietario no puede hacer los pagos, él o ella se enfrenta a una ejecución hipotecaria. Iniciar una venta en corto es una buena idea, entonces, para un comprador debido a que el comprador recibirá la propiedad por menos de lo que sería digno de pago una vez los valores regresen a los niveles anteriores. Por lo tanto, si 150.000 dólares es la cantidad de la hipoteca original, pero la casa tiene un valor de mercado actual de 125.000$, y el precio es de 100.000$, el comprador puede obtener un beneficio 50.000 ólo por la compra de la propiedad en una venta en corto para luego vender la propiedad una vez que su valor justo de mercado se eleva.

  No hay sanciones están asociados con la compra de una propiedad de venta en corto, sólo la venta de una propiedad de venta en corto.

• Si una propiedad se adquiere a través de la venta en corto, ¿quién está obligado a pagar los impuestos?

  En términos generales, los pagos fiscales tendrán que ser satisfechos por el propietario de la casa antes de la venta en corto. Muchas entidades de crédito no van a financiar la compra de una propiedad de venta en corto - o cualquier otra propiedad - que tenga un gravamen fiscal pendiente. En ese caso, es responsabilidad del dueño de la casa liquidar todo el gravamen fiscal antes de que una venta en corto se inicie.

  Si una venta en corto ha comenzado, y se reveló que el gravamen de impuestos está en el título, el vendedor debe ser el responsable de pagar los impuestos adeudados. Si no puede, es probable que el gravamen de impuestos sea adquirido por un inversor que obtendrá un certificado fiscal, quien sustituirá su derecho a la propiedad. Todos los pagos de retención de impuestos o las cargas deben ser discutidos cuando la venta en corto se está negociando. Si el prestamista realmente quiere vender la venta, a menudo descarga el gravamen de impuestos o paga por su eliminación. Si no es así, y si el vendedor no se lo puede permitir, el comprador tendrá que pagar los impuestos adeudados a fin de recibir un título de propiedad limpio.

• ¿Puede una propiedad adquirida por una venta en corto u una ejecución hipotecaria ser refinanciada?

  Sí, es posible refinanciar una propiedad que fue comprada como una venta en corto o una ejecución hipotecaria. Esto se debe a la propiedad, desde la perspectiva de su prestamista, es como cualquier otra propiedad. La excepción clave es si la propiedad está en mal estado o necesita reformas significativas y reparaciones. Si un prestamista considera que el hogar que no es apto o no es aceptable, se puede rechazar la refinanciación. La equidad es por lo general disipada por la ejecución hipotecaria, por lo que cualquier refinanciación basada en la equidad de la hipoteca existente dependería de que el comprador asuma el préstamo original y la equidad de principio a fin.