Las subastas de ejecuciones hipotecarias

Las subastas son el proceso por el que las casas de ejecuciones hipotecarias de procedencia variada se venden al mejor postor. La mayoría se llevan a cabo a nivel del Condado aunque el Gobierno Federal o estatal también las llevan a cabo.

Las Subastas de Ejecuciones Hipotecarias

¿Qué es una subasta de una ejecución hipotecaria?

Cuando la gente se retrasa en sus pagos de la hipoteca, una serie de acontecimientos empiezan a sucederse. En primer lugar la persona puede llevar uno o dos meses de atraso y poder llegar a un acuerdo con su prestamista hipotecario, una especie de plan para ponerse al día. Los prestamistas tienen diferentes departamentos que colaboran con el propietario para que pueda hacer frente de la mejor forma a sus atrasos. Después de algunos meses de impago, el proceso de ejecución hipotecaria comienza a llevarse a cabo. Cada Estado tiene diferentes leyes y reglamentos en lo que respecta a las ejecuciones hipotecarias.

Algunos Estados no permiten lo que se llama una ejecución hipotecaria extrajudicial, lo que significa que las acciones deben llevarse a cabo a través de los sistemas judiciales. Otros Estados utilizan una ejecución hipotecaria extrajudicial, lo que significa que el banco puede embargar la propiedad sin tener que acudir a la Corte Judicial. No importa cuál sea el sistema, cada Estado requiere al prestamista que de tiempo al dueño de la casa para sanear la deuda mediante el envío de avisos y la publicidad de la propiedad en un periódico legal durante varias semanas. Durante todo este tiempo el propietario de una casa tiene la oportunidad de vender sus bienes o pedir dinero prestado para ponerse al corriente de sus pagos. Si no lo hace, la siguiente acción será propiamente la ejecución de la hipoteca.

La subasta pública es cuando el banco trata de vender este activo pendiente, buscando a un comprador de vivienda o a los inversionistas. Esto sucede a menudo en la escalinata del tribunal en muchos estados. A veces, la casa todavía no se venden por dinero suficiente en una subasta de ejecución hipotecaria, por lo que el banco termina por recuperarla en su inventario y más tarde la pone a la venta en lista con un agente de bienes raíces.

¿Cómo funcionan las subastas de ejecuciones hipotecarias?

Con el fin de comprender el proceso de subasta pública y conseguir que sea un éxito para usted, primero debe iniciar la investigación. La investigación no siempre es muy divertida, pero la compra de una casa a un precio justo en el primer momento es fundamental para obtener una ganancia al final.

Organícese

Investigar las subastas de ejecución hipotecaria consiste en recabar toda la información para poder acceder a las subastas que se celebran en su área. Existen bases de datos en línea que le informará sobre las propiedades que están subiendo, de manera que se puede comprobar antes de llevar a cabo la licitación. En la mayoría de las áreas no le permitirán ver el interior de las casas antes de la subasta pública, pero eso no significa que no puede echar un vistazo por fuera y por los alrededores de área en que se encuentra la vivienda.

Usted debe organizar las propiedades que le interesen, y es posible que desee crear una hoja de cálculo para poder compararlas. Tener acceso a una comparativa de las ventas o a un experimentado agente de bienes raíces, tiene sentido para tener una ida sobre el valor de la vivienda, de modo que usted sabrá cuál debe ser su precio máximo en a subasta. A veces usted puede encontrar una propiedad que esté a punto de ser subastada y que los propietarios todavía vivan en ella. Esto le permite hablar con ellos para ver si hay alguna transacción de último minuto a la que puedan llegar usted y el propietario. Si usted es capaz de salvar a una persona de la ejecución hipotecaria tiene sentido hacerlo.

Entendiendo el proceso de licitación

Lo siguiente que se debe hacer es confirmar que la subasta todavía se llevará a cabo. Usted también querrá asegurarse de qué sabe qué está sucediendo y cómo funciona el procedimiento de licitación. A veces los propietarios pueden conseguir cubrir sus pagos pendientes antes de la fecha de la subasta lo que significa que las casas pueden ser retiradas de la subasta en el último minuto. Si solo va a asistir a la subasta para pujar por una propiedad en particular, es necesario saber de antemano si ha sido eliminada de la lista. Entender el proceso de licitación es fundamental, ya que varía bastante de una zona a otra.

Algunos sitios requieren que el licitador aporte la totalidad del importe adeudado por la casa en forma de un cheque de caja o en efectivo. Otros Estados le permiten que traiga cierto porcentaje por adelantado y luego pagar el resto dentro de un periodo específico de tiempo. Usted debe saber esto antes de pujar. Parte de la investigación que debe hacer de la vivienda debe incluir la verificación del título y la cantidad que adeuda la propiedad.

La última cosa que quiere descubrir es que ha comprado una propiedad que tiene otros gravámenes o problemas con el título de los que usted no está al tanto. Algunas hipotecas pueden convertirse en un problema para el nuevo comprador, y eso es una sorpresa que usted no quiere recibir.

También debe decidir qué cantidad será su oferta máxima para la propiedad antes de acudir. Es muy fácil quedar atrapado en la emoción de una subasta, por lo que marcarse un número máximo es imprescindible. El procedimiento de licitación afectarán también a lo mucho que se puede ofertar sobre una propiedad, especialmente si su dinero es limitado. Hay muchos tipos diferentes de ecuaciones recomendadas, por lo que usted tiene que encontrar el equilibrio adecuado para usted. Tenga en cuenta cosas como la cantidad de propiedades que valen la pena en la zona y si la propiedad que quiere adquirir necesita reparaciones. También se debe pensar en una estrategia de salida para poder calcular su oferta máxima.

Antes de acudir a la subasta, asegúrese de comprobar de nuevo que su propiedad en cuestión está todavía en la lista. Una vez que haya conseguido una propiedad en una subasta, hable con un abogado de bienes raíces o con la casa de subastas para saber lo que tiene que hacer con el fin de tomar posesión de una nueva propiedad. Puede haber ciertos documentos judiciales que deben ser presentados al igual que tasas específicas.

Subastas en la Corte /Fiduciarias

A veces se escucha hablar de ejecuciones hipotecarias fiduciarias, o de la Corte. Esto simplemente significa que la venta es en una subasta a la que ningún oferente puede asistir y tratar de comprar la propiedad. El banco por lo general establece un mínimo de puja, a menudo lo que queda pendiente de pago de la hipoteca. Si alguien puede cumplir con ese criterio puede ser dueño de la propiedad. El fiduciario es una persona que ha sido designada para dirigir los activos y facilitar el proceso de ejecución hipotecaria.

¿Cómo encontrar las subastas de ejecuciones hipotecarias?

Encontrar subastas de ejecuciones hipotecarias es fácil, siempre y cuando se sepa donde encontrar la información más actualizada. Las Ofertas de subastas de ejecución hipotecaria se encuentran en muchos anuncios por todo el país.

¿Qué debes saber antes de hacer una oferta?

Antes de hacer una oferta en una subasta de ejecución hipotecaria, asegúrese de entender si hay o no gravámenes sobre la propiedad que se transmitan al nuevo comprador. Estos pueden ser gravámenes IRS, embargos preventivos y de los impuestos adeudados, incluso más allá de la propiedad. Puesto que usted no puede mirar dentro de la casa antes de la licitación, al menos de una vuelta y mire por las ventanas el interior de la vivienda, siempre y cuando el propietario no viva allí.

Entender el proceso de licitación es uno de los factores más importantes involucrados para tener éxito en una subasta de ejecución hipotecaria. Hacer su investigación por adelantado le supondrá grandes dividendos cuando llegue una buena oferta de una propiedad que usted pueda pagar. Por último examine el barrio a fondo para asegurarse de que no hay toneladas de propiedades en ejecución hipotecaria en el mercado. Esto puede ser señal de un mercado en dificultades y de menor valor de las viviendas. Es otra razón por la que tiene que hacer un análisis del mercado a fondo antes de hacer una oferta en una subasta de ejecución hipotecaria.

Preguntas generales

  • ¿En qué consiste una subasta de ejecución hipotecaria del banco?

    Una subasta de ejecución hipotecaria del banco es un evento en el que las casas de las que se han ejecutado las hipotecas se venden al mejor postor. Estas suelen ser vendidas por alguaciles del condado, y los licitadores están sujetos a las leyes y reglamentos locales en que se registren y lo que el proceso conlleva.

  • ¿Cómo encontrar información sobre las subastas de ejecución hipotecaria de los Tribunales?

    Los tribunales del condado publican regularmente los horarios de las subastas de vivienda hipotecada. Consulte la lista para encontrar cuando estas subastas se llevarán a cabo y qué requisitos hay que cumplir para hacer una oferta.

  • ¿Cuánto dinero necesito para comprar propiedades en las subastas?

    El pago inicial requerido por lo general depende del vendedor y de cuánto vale la propiedad. Podría ser tan poco como 500.00 $ o el depósito del 10% de la cantidad de la oferta que se requiere por parte de algunos bancos. El depósito debe ser pagado inmediatamente después de la subasta, y el resto se pagará en 30 días (dependiendo del Estado).

  • ¿Cuáles son las ventajas de comprar propiedades en ejecución hipotecaria en las subastas?

    La mayor ventaja de la compra de propiedades en las subastas es el dinero que se ahorra. Los inversores y los compradores pueden adquirir propiedades muy por debajo de su valor de mercado, lo cual puede resultar un gran retorno de la inversión.

  • ¿Qué debo tener en cuenta al comprar propiedades de ejecución hipotecaria en las subastas?

    Dos cosas importantes que señalar para las subastas de propiedades de ejecución hipotecaria: Llegue temprano y esté preparado para transacciones rápidas, tiene que tener dinero o un cheque de cajero para cerrar el trato.

Preguntas sobre el proceso de subasta

  • Al asistir a una subasta, ¿qué tengo que llevar conmigo?

    Usted tiene que traer dinero en efectivo o un cheque de caja a la mayoría de las subastas, o lo suficiente para el pago inicial (generalmente el 10% del precio de compra, pero esto varía de subasta a subasta). También debe llevar una forma válida de identificación, o una pre-aprobación de un banco.

  • ¿Por qué es necesario un cheque de caja y en qué se diferencia de un cheque regular de mi banco?

    Un cheque de caja es necesario, ya que básicamente representa los fondos garantizados. Un cheque regular indica las anotaciones en su cuenta corriente y no está garantizado. Prefieren las subastas con fondos garantizados para asegurar que el dinero estará allí para cubrir las arras o el pago inicial.

  • ¿Se necesita mucha experiencia al hacer una oferta sobre una propiedad?

    No se necesita experiencia, pero esto ayuda a tener una idea de lo que está pasando antes de pujar. No dude en hacer preguntas, asistir a clases particulares, y observar los procedimientos para conseguir información para el proceso.

  • Ya tengo un corredor o agente, ¿qué significa esto para el proceso de subasta?

    Tener un corredor o un agente puede ser increíblemente útil a medida que avanza el proceso. Esto hace que el proceso sea más fácil y menos complicado, y también puede dar lugar a comisiones que se pagan a su corredor / agente por su ayuda.

  • ¿Tengo que hacer una oferta o puedo simplemente observar?

    Observar está permitido e incluso fomentado, sobre todo si eres nuevo en el proceso. Usted no tiene que hacer una oferta en cualquier caso. Las limitaciones de espacio pueden restringir el acceso a los licitantes registrados.

  • ¿Cuál es la duración de cada subasta?

    La duración de las subastas varían, dependiendo de la velocidad del proceso y cuántas propiedades se vendan en él. La mayoría de las subastas se mueven muy rápidamente, y por lo general publican un calendario para su revisión antes de que la subasta comience. Las subastas pueden durar desde una hora hasta un día entero o incluso un fin de semana.

  • ¿Es posible comprar varias propiedades en una única subasta?

    Sí. Las subastas le permiten comprar varias propiedades, pero a veces requieren que se registre previamente como alguien que se oferta en varias propiedades. Revise los términos de la subasta y las condiciones antes de registrarse.

  • ¿Qué significa "dinero de buena fe" y cómo se utiliza?

    En la fianza es también llamado "depósito de buena fe". Esto demuestra que usted va en serio con la compra de la propiedad. Este dinero se mantiene en reserva y se aplica a los gastos del comprador en el cumplimiento del contrato.

  • ¿Qué métodos de pago puedo utilizar para la fianza?

    La mayoría de las subastas aceptan dinero en efectivo, cheques de caja, o cheques personales (dependiendo del lugar y la jurisdicción). Consulte las condiciones de su subasta en particular antes de llegar.

  • ¿Qué debo hacer si el dinero de buena fe que tengo que pagar es menor que la cantidad del cheque de caja?

    Esto depende de la subasta. La mayoría de las subastas tienen un requisito establecido por lo que se debe pagar el dinero de buena fe a través de un cheque de caja. Si esto sucede, la diferencia será reembolsada.

  • Si yo compro varias propiedades, ¿Debo aumentar mi depósito de dinero?

    Sí, porque va a comprar varias propiedades, lo que implica un requerimiento de capital más grande que si fuera sólo la compra de una propiedad. Los que realizan la subasta tienen que saber que tienen la intención de comprometerse a una compra grande.

  • Si gano la oferta, ¿es posible dar el contrato a otra persona?

    No, la transferencia de contratos con otras entidades no está permitida. Todas las entidades deben estar registradas en la subasta con el fin de participar en el proceso.

  • ¿Si yo soy el ganador, pero decido que no quiero la propiedad, estoy en condiciones de cancelar el contrato?

    Una vez que una decisión ha sido tomada y se cierra la subasta, el ganador es responsable de pagar por la propiedad. No se permiten cancelaciones, así que asegúrese de que usted definitivamente quiere la propiedad antes de realizar una oferta y ganarla.

  • ¿Son públicos los resultados de la subasta?

    Los resultados de la subasta en sí no son publicados por las leyes de divulgación. Sin embargo las transacciones mobiliarias si constan en recursos públicos.

Preguntas sobre financiación

  • Si gano la subasta, ¿cómo puedo obtener la financiación?

    Usted puede financiar su compra a través de una amplia variedad de los principales prestamistas, incluyendo bancos y compañías de préstamos. Estas subastas ofrecen una selección de prestamistas nacionales pre-seleccionados que tienen experiencia en la financiación de con las compras de subastas ofrecer tarifas y gastos competitivos.

  • ¿Estoy obligado a utilizar un prestamista pre-seleccionado o puedo elegir por mi cuenta?

    Usted puede elegir para su compra financiación de un prestamista de su elección, pero la mayoría de las subastas requieren que se hagan con prestamistas pres-seleccionados. Estos prestamistas se recomiendan por su experiencia y por el hecho de que hayan sido aprobados previamente por los titulares de la subasta.

  • Si compro una propiedad ¿puedo obtener financiación por mí mismo?

    Sí, es posible, pero tenga en cuenta que la venta y el depósito en garantía no dependen tanto de la financiación. Si financia con financiación propia, tiene que mostrar una prueba de la aprobación incondicional de la entidad crediticia en el momento de la compra. También puede estar sujeto a otras aplicaciones u otras divulgaciones para comprar.

  • ¿Qué significa "sólo efectivo" en relación a una propiedad que se subasta?

    Estas propiedades requieren que el comprador ganador debe tener el depósito en efectivo capaz de pagar por la propiedad, no financiado a través de un banco o compañía hipotecaria. Las fuentes aceptables de depósitos incluyen cuentas corrientes y de ahorros, las carteras de acciones, certificados de depósito, cuentas 401k, y otras fuentes relacionadas.

  • Si quiero hacer una oferta en una propiedad que requiere de "sólo efectivo", ¿tengo que tener el dinero en efectivo en la subasta?

    La mayoría de las subastas no requieren que usted tenga la cantidad total en la mano. Usted tiene que pagar un depósito y ser capaz de pagar el resto a través de depósito en garantía en un mes.

  • ¿Si tengo la intención de pagar en efectivo por una propiedad que documentos tengo que llevar conmigo?

    Usted necesitará identificación oficial, más el depósito de dinero. También tendrá que demostrar que puede proporcionar el saldo del importe de compra dentro de 30 días. Esta puede ser satisfecha a través de un estado de cuenta legítimo de su banco o sociedad de inversión, o recibos de pago del mes anterior.

  • ¿Qué se entiende por "gastos de cierre"?

    Estos son gastos que se cobran al comprador por las distintas entidades dentro de una jurisdicción particular, a la hora de tomar posesión de la propiedad. Estos pueden incluir los honorarios de los prestamistas de seguros, cargos de los préstamos y las tasas de procesamiento de documentos, gastos de custodia, y otros costes.

Preguntas previas a la subasta

  • ¿Qué significa Oferta de Pre-Subasta?

    El término se refiere a dar la oferta a un postor en su parte superior antes de que la subasta tenga lugar, independientemente del proceso de licitación para la subasta propiamente dicho. El vendedor puede aceptar o rechazar cualquiera de estas ofertas.

  • ¿Qué tipos de propiedades se venden a través de PRE-subastas?

    Las ofertas antes de la subasta se pueden aplicar a una multitud de tipos de propiedades - prácticamente a todo tipo, tales como viviendas unifamiliares, condominios, casas multifamiliares, entre otros.

  • ¿Quién es el dueño de una propiedad en subasta?

    Las propiedades a la venta en una subasta son propiedad de los prestamistas, tales como bancos o compañías hipotecarias, que han tenido que tomar posesión de las propiedades, porque los antiguos propietarios no han hecho los pagos regulares y oportunos sobre sus préstamos hipotecarios.

  • ¿Cuál es el valor de las propiedades en PRE-subasta con respecto a la subasta normal?

    En general, el valor se basa en el importe restante del préstamo hipotecario en mora, más los intereses, comisiones y otras cantidades, que suele ser el precio de venta. También pueden ser los valores de tasación o precio de las evaluaciones. Normalmente el valor más alto posible.

  • ¿Es recomendable hacer una inspección antes de pujar por una vivienda?

    Sí. Cualquier persona interesada en una propiedad en una subasta en primer lugar debe inspeccionar la propiedad. Usted debe comprobar cuáles son las reparaciones necesarias, el estado de la vivienda, la ubicación, además de los asuntos legales o financieros relacionados con la propiedad.

  • ¿Es posible hacer una inspección una vez que la subasta ha terminado?

    Todas las inspecciones normalmente se deben realizar antes de la subasta. Cada subasta tiene un periodo de inspección que permite a los compradores interesados examinar la propiedad, pero estos períodos no se permiten después de que la subasta se cierre.

  • ¿Puedo conseguir que un contratista me acompañe para hacer la inspección?

    Sí, a los contratistas se les permite ir con usted a inspeccionar la propiedad. En muchos casos, se recomienda, sobre todo si no tienes mucha experiencia con la inspección de casas.

Preguntas sobre el título

  • ¿Hay gravámenes sobre las propiedades en ejecución que se subastan?

    Las propiedades que se subastan están exentas de gravámenes y han sido garantizadas por el vendedor de que tienen títulos claros.

  • Una vez que la subasta ha terminado, ¿puede el dueño anterior pagar la deuda que ha llevado la propiedad a la ejecución hipotecaria?

    Estas propiedades son propiedad directa del banco, y no tienen derecho a la redención. Por lo tanto, a los anteriores propietarios no se les permite pagar cualquier deuda en mora después de que la subasta ha concluido.

  • ¿Tengo que usar una compañía de títulos pre-seleccionada o puedo elegir por mi propia cuenta?

    Usted tendrá que usar la compañía de títulos seleccionada por el vendedor de la propiedad que está comprando, y no puede elegir la suya propia.

  • Si compro una propiedad, ¿cuánto tiempo tardaré en recibir el título?

    La mayoría de las propiedades son otorgadas dentro de un mes de la compra en una subasta. Cualquier variación dependerá de las circunstancias individuales de la transacción y pueden estar sujetos a retrasos.

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Tabla de Contenidos

Preguntas generales

Preguntas sobre el proceso de subasta

Preguntas sobre financiación

Preguntas previas a la subasta

Preguntas sobre el título

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