Propiedades para reparar

Estas son propiedades que requieren una restauración importante o renovaciones antes de que puedan ser consideradas habitables. Estas casas se compran a menudo con descuentos importantes, pero pueden estar sujetas a un mayor control por parte de los prestamistas.

¿Qué es una casa para reparar?

Si busca una vivienda a buen precio tiene que explorar todas las opciones disponibles. Estas pueden incluir propiedades embargadas, en proceso de ejecución hipotecaria, en subasta, así como casas que necesitan restauraciones.

La definición simple de una casa "fixer upper", como popularmente se le llama en Estados Unidos, es una propiedad que requiere algunos arreglos y mejoras para hacerla habitable y agradable para el propietario o el siguiente comprador. A menudo, este tipo de propiedades requieren reparaciones sencillas como tapar huecos en la pared, cambiarles el suelo o arreglos estéticos exteriores como mejorar el jardín.

5 Razones por las que las casas para reparar son tan buscadas

• Menor precio de venta: La mayoría de los compradores buscan una vivienda lista para ser habitada y no se fijan en las propiedades que necesitan reparaciones. Estas propiedades a menudo están a un precio muy por debajo de otras en la misma zona porque tienen en cuenta las reparaciones que necesitan.
• Menos competencia: No todo el mundo quiere perder el tiempo con el arreglo de una casa. La mayoría de los compradores prefieren poder mudarse lo antes posible a su nuevo hogar por lo que hay mucha menos competencia por propiedades en malas condiciones.
• Alto potencial de ganancia en la reventa: Los compradores de casas que necesitan reparaciones saben que hay un alto potencial de ganancia por la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta después de las reparaciones. Si compra a un precio muy por debajo de su valor de mercado, y tiene los recursos necesarios para hacer las reparaciones, ganara bastante a la hora de revender su propiedad.
• Adquisición de conocimientos de reparación: La compra de una propiedad que necesita reparaciones le ayuda a aprender más sobre arreglos en el hogar. Esto le permitirá mantener su casa adecuadamente a largo plazo.
• Satisfacción personal: Algunas personas compran una propiedad que necesita reparaciones simplemente porque les gusta tener la satisfacción de ver como una casa pasa de estar en estado de deterioro a ser una joya.

¿Qué buscar en una vivienda para reparar?

Hay cuatro criterios básicos a tener en cuenta cuando se busque comprar una casa que necesita reparaciones:

1. Ubicación: Al igual que con cualquier clase de bienes inmuebles, la ubicación es muy importante. Si compra una propiedad en una mala ubicación le será más difícil venderla y tendrá que reducir su precio a fin de atraer a los compradores. Siempre se debe tener en cuenta la ubicación antes de realizar cualquier compra. Busque la proximidad a las tiendas, buenas escuelas en la zona, fácil acceso a las carreteras interestatales, etc.
2. Configuración: Existe lo que se llama obsolescencia funcional. Esto significa que ciertas distribuciones de planta simplemente ya no funcionan hoy en día. Al mirar las propiedades, debe asegurarse de que la configuración actual se adapte a su comprador final. Por ejemplo, si la casa que está considerando comprar tiene la lavadora en la cocina, esto supondrá un inconveniente para los compradores de ahora. También tome en cuenta la configuración a la hora de hacer cualquier arreglo y al calcular los costos de renovación.
3. Diseño: El diseño es muy importante cuando se buscan propiedades. Asegúrese de que la distribución de la casa fluye bien y de que será fácil de vender a un comprador final. La casa también debe reunir características parecidas a las de propiedades vecinas. Por ejemplo, no compre un Bungalow de un dormitorio que este rodeado de viviendas unifamiliares de tres habitaciones a menos que esté dispuesto a hacer mejoras importantes.
4. Condición: Obviamente la condición en la que se encuentra la vivienda importa mucho, ya que deberá calcular sus costos de reparación antes de tomar cualquier decisión de compra. Asegúrese de hacer una inspección minuciosa de la propiedad para que sepa exactamente lo que necesita en cuanto a reparaciones y mejoras se refiere.

Presupuestos de reparaciones de casas en malas condiciones

Al estimar cuánto costarán las reparaciones de la propiedad en cuestión, tenga en cuenta tanto las reparaciones simples como las extensas. Por ejemplo, aquí están algunos de los arreglos más fáciles que quizás pueda hacer usted mismo o si conoce a un buen "handyman" (alguien que sabe hacer un poco de todo):

• Cambiar las puertas
• Instalación de ventiladores y lámparas
• Cambiar tomas e interruptores eléctricos
• Cubrir agujeros en las paredes
• Quitar el papel de pared
• Pintar
• Poner azulejos o moquetas nuevas
• Sustitución de rodapiés
• Arreglo de ventanas rotas
• Pintar el exterior

Por supuesto, también hay algunas reparaciones más extensas para las que probablemente tendrá que contratar a un especialista. Es muy importante tener una buena idea de los costos de este tipo de reparaciones antes de comprar la propiedad. Así evitara gastar demasiado dinero en reparaciones en una casa que no va a ganar en valor lo suficiente como para justificar gastos adicionales. Estos son algunos ejemplos de reparaciones más extensas:

• Remodelación completa de cocina o baño
• Cambio del sistema de aire acondicionado/calefacción
• Instalación nueva del sistema de aire acondicionado/calefacción
• Cambio de tuberías, líneas de alcantarillado o de componentes eléctricos
• Reparación del tejado de la casa
• Poner cemento en la calzada
• Reforzar los cimientos de la casa
• Añadir habitaciones o un garaje nuevo

Como puede ver, algunas de estas reparaciones más extensas pueden ser muy costosas y aún más si no se tuvieron en cuenta desde el inicio. Evite este tipo de sorpresas que le pueden costar todo su potencial de ganancias.

Inspecciones de casas para reparar

Cuando esté considerando la posibilidad de comprar una casa que necesita reparaciones hay varios puntos a tener en cuenta en la inspección. Es importante saber todo lo que puede ser un problema antes de comprar la propiedad de modo que pueda tomar la mejor decisión basada en esa información. Aquí están algunas inspecciones que debería realizar antes de sellar su acuerdo de compra y venta:

• Inspección y/o certificación del tejado
• Inspección y/o certificación anti-plagas y anti-termitas
• Inspección del alcantarillado
• Inspección y/o bombeo de pozos negros
• Pruebas anti radón
• Inspección completa de la vivienda
• Informes de ingeniería
• Inspección y servicio del sistema de calefacción y/o aire acondicionado

¿Son lo mejor para Usted las casas para reparar?

Una casa que necesita reparaciones no es para todos. Aquí hay algunas preguntas que debe hacerse antes de comprar una de estas viviendas:

• ¿Soy habilidoso y me gusta hacer reparaciones en casa? Si la respuesta es no, no pasa nada, pero tiene que estar dispuesto a pagar para que alguien le haga todos los arreglos necesarios.
• ¿Me gusta la idea de entrar en una casa en mal estado?
• ¿Me importa trabajar en un ambiente sucio y polvoriento?
• ¿Estoy preparado financieramente para hacer las reparaciones?
• ¿Estoy preparado financieramente para hacer el pago de la hipoteca mientras se hacen las renovaciones y la casa se pone a la venta?
• ¿Estoy dispuesto a trabajar con contratistas y subcontratistas?

Prestamos especiales para casas con necesidad de reparación

Si no tiene el dinero necesario para hacer reparaciones en el hogar, no se preocupe. Hay préstamos especiales para aquellos que compran casas para reparar. Uno de estos préstamos es el HUD 203 (k). Este es un préstamo asegurado por la FHA (Asociación Federal de Viviendas) que se puede conseguir a través de prestamistas hipotecarios en todos los Estados Unidos. Sólo está disponible para compradores que van a vivir en la propiedad. O sea, este no es un préstamo para inversionistas.

Lo bueno de este préstamo es que cubre el costo de la adquisición de la propiedad más los gastos de reparación. Este dinero se deposita en una cuenta de plica para que el dinero se pueda extraer conforme se vayan completando los trabajos de reparación en la propiedad.

Los inversionistas también tienen acceso a diferentes tipos de préstamos para la rehabilitación de propiedades pero, por lo general, a través de prestamistas privados.