¿Cómo comprar ejecuciones hipotecarias?

Si se está preguntando cómo comprar casas de ejecución hipotecaria, es necesario entender que hay un proceso que debe seguir Con el fin de facilitar la compra de una ejecución hipotecaria, hay varios pasos que se deben seguir. De hecho, usted debe seguir estos pasos en orden para que pueda asegurarse de que consigue la mejor oferta y una buena vivienda.

Comprar Ejecuciones Hipotecarias

Primer paso: ¿Cuándo es el momento de comprar una vivienda de ejecución hipotecaría?

Cómo comprar ejecuciones hipotecarias

El primer paso en la búsqueda de ejecuciones hipotecarias es encontrar un agente que se ocupe de este tipo de propiedades y comprenda la compra de las ejecuciones hipotecarias. Muchos errores de los compradores empiezan por tratar de encontrar las ejecuciones hipotecarias por su cuenta. Usted necesita un agente que tenga experiencia en el manejo de casas de ejecución hipotecaria, ya que este es un proceso muy específico que tiene un montón de margen para el error.

Para encontrar este tipo de casas en venta su agente consultará su sistema local de MLS (Multiple Listing Search) y listará primero las casas que hay en ejecución hipotecaria. Además los agentes suelen conocer las oportunidades, tales como las ventas rápidas con apoyo del banco (Short Sale) y las pre ejecuciones hipotecarias. Un agente con experiencia sabe cómo encontrar este tipo de ventas fácilmente.

Asegúrese de que el agente que elija tenga experiencia en el trato con todo tipo de ejecuciones hipotecarias. Algunas casas tienen diferentes embargos sobre ellas y esto puede causar todo tipo de problemas durante el proceso de cierre de la operación. Por ello es imprescindible trabajar con alguien que sepa lo que está haciendo. La compra de una ejecución hipotecaria no tiene por qué ser una experiencia frustrante si usted sabe cómo navegar en el proceso de ejecución hipotecaria.

Lo siguiente que necesita saber es que usted debe buscar entre todas las opciones. No sólo tiene que buscar un cierto tipo de ejecución hipotecaria.

En su lugar comience con pre ejecuciones hipotecarias y trabaje con todo tipo de viviendas. Por ejemplo puede averiguar cómo comprar ejecuciones hipotecarias del Gobierno o cómo comprar viviendas de HUD. Hay todo tipo de viviendas propiedad del Gobierno que están disponibles, incluyendo las viviendas HUD (que resultan de las ejecuciones que proceden de una hipoteca de la FHA), las ejecuciones hipotecarias VA, las ejecuciones hipotecarias de Fannie Mae y Freddie Mac. Algunos compradores no intentan comprar hipotecas VA porque piensan que solo los veteranos pueden hacerlo. Eso no es cierto ya que las ejecuciones hipotecarias de las VA están disponibles para cualquier comprador.

También puede comprar una ejecución hipotecaria del banco en una subasta. Estas subastas se llevan a cabo normalmente en los tribunales o en una venta judicial. La compra de ejecuciones hipotecarias en una subasta es un poco diferente, ya que por lo general se tiene que pagar más, si no la totalidad del importe de la propiedad, en el caso de ganar la subasta. Usted puede conseguir buenas ofertas en una subasta pero debe entender bien el proceso de pago.

Segundo paso: Preparar la Financiación

La buena noticia sobre las compra de una ejecución hipotecaría es que hay muchos programas de préstamos disponibles. Por ejemplo, usted puede comprar las ejecuciones hipotecarias Fannie Mae con su programa especial de financiación Homepath que tiene un pago inicial bajo y condiciones flexibles.

Además, no tiene ningún tipo de seguro de hipoteca y sirve para primeras residencias, así como propiedades de inversión y segundas residencias. También existen programas dirigidos específicamente a los compradores de primera vivienda y otros tipos de ejecuciones hipotecarias provenientes del Gobierno. Uno de los programas más populares es administrado por el USDA y permite a los compradores adquirir viviendas en las zonas rurales, sin pago inicial.

Tercer paso: Hablar con un prestamista

Es importante obtener una carta de precalificación de un prestamista antes de empezar a buscar una ejecución hipotecaria para comprar. Esto se debe a que el vendedor quiere saber que es usted un comprador legítimo.

A la hora de hablar con el prestamista asegúrese de preguntar cuanto tendrá que pagar por adelantado. En la actualidad la mayoría de los préstamos requieren un 20% de pago por anticipado, aunque hay algunos programas especiales que les permite optar a una casa pagando tan solo el 3% o menos. En muchos casos esto depende de su situación laboral y su puntuación de crédito. La mayoría de hogares de menos de 50.000 $ no disponen de oportunidades de financiación. Por lo general se compran con financiación en efectivo u otro tipo de financiación, cómo prestamistas de capital privado.

La mayoría de los prestamistas recomiendan que la relación entre deuda e ingresos no debe ser superior al 35% para poder pagar la hipoteca. Sin embargo debe mirar cuál es su presupuesto general para asegurarse de que no es demasiado alto para sus posibilidades. El prestamista saca algunos números incluyendo sus ingresos, sus deudas actuales y su historial de crédito para averiguar por cuánto puede calificar.

Cuarto Paso: Haga una inspección de la casa

Es de vital importancia hacer la inspección de una casa antes de comprarla. Asegúrese de que el contrato le permite entrar en la casa durante un determinado periodo de tiempo, para que pueda contratar un inspector con licencia para echar un vistazo a la casa.

Cuando usted compra una casa "como está", debería tener derecho a hacer una inspección, incluso si el vendedor no está de acuerdo, para arreglar cualquier cosa. El inspector trabajará principalmente en busca de daños estructurales y otros problemas mecánicos graves, tales como la calefacción, el sistema de ventilación, o los peligros eléctricos. Aunque le puede costar entre 250$ a 350$ en la mayoría de los casos, este pago de un inspector le puede ahorrar, a la larga, miles de dólares. El inspector también se asegurará de que la casa cumple con todos los códigos y pasa todos los permisos necesarios, sobre todo si ha estado vacía durante un tiempo.

Quinto Paso: Haga una búsqueda del título de propiedad

Durante el proceso de cierre se debe llevar a cabo una búsqueda del título para asegurase que no existen gravámenes sobre la propiedad que se desconocen. Todo debe ser claro en el título para poder conseguir la hipoteca y el seguro de la vivienda. Definitivamente usted no quiere que aparezcan sorpresas a la vez que va a firmar el cierre del contrato. Ni tampoco quiere que aparezcan sorpresas después, si algo se observa a través de la búsqueda del título. Con el fin de evitar esto, usted puede adquirir un seguro de propiedad de título, que le protegerá mientras sea dueño de la casa. Se trata de una pequeña cuota que se liquida en el momento del cierre y le protegerá en caso de que la titularidad de la propiedad sea impugnada ante los Tribunales.

A veces muchos problemas inesperados pueden aparecer con el título, como deudas con la Asociación de Propietarios, gastos de seguro, impuestos atrasados, etc. Además alguien puede aparecer años más tarde y decir que hubo una falsificación en algún lugar de la cadena del título. Esto pudo ocurrir 10 o 20 años atrás. Tener un seguro de propiedad del título le protegerá, asegurándose de que sus intereses están protegidos en los Tribunales.

Si se está preguntando cómo adquirir ejecuciones hipotecarias bancarias, estas pautas le ayudarán a empezar. Muchos compradores de casas se preguntan cómo comprar propiedades en ejecución hipotecaria, así que asegúrese de que está tomando medidas para protegerse y encontrar la casa perfecta para sus necesidades.

Preguntas frecuentes

  • ¿Las personas pueden ganar dinero comprando casas de ejecución hipotecaria?

    Las casas de ejecución hipotecaria se compran por un precio con un descuento de entre el 30% al 50% por debajo del valor de mercado. Esto hace que sea una gran oportunidad económica para los propietarios y para los inversores.

  • ¿Qué tipo de propiedades en ejecución hipotecaria hay?

    Hay tres etapas en la ejecución de una hipoteca:

    • Pre-ejecución hipotecaria - la primera acción legal emprendida por la entidad crediticia, donde se le da al prestatario la oportunidad de saldar la deuda. Una de las opciones es vender la propiedad antes de que sea recuperada por completo.
    • Subasta - si la deuda no se resuelva en la etapa de pre-ejecución hipotecaria, la propiedad va a subasta.
    • Propiedad de bienes raíces - si la propiedad no se vende en una subasta, se devuelve al prestamista y se convierte en una propiedad de bienes raíces para la venta.

    * Las propiedades que tenían préstamos asegurados por una agencia federal como el HUD, Fannie Mae, o garantizados por el Departamento de Asuntos de Veteranos, concluyen en una cuarta etapa. Cuando estas propiedades se devuelven a los prestamistas después de no poder vender las en una subasta, estas agencias compensan a los prestamistas y tomar posesión de la propiedad. Las agencias luego hacer los preparativos para vender la propiedad al público.

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