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¿Qué es una venta por el Sheriff?
La subasta judicial de una ejecución hipotecaria es una subasta donde los prestamistas hipotecarios intentan subastar las propiedades que están en mora. A veces los prestatarios pasan por momentos económicos difíciles, lo que se traduce en que se retrasen en los pagos. Debido a esto el prestamista inicia el proceso de PRE-ejecución hipotecaria y luego la ejecución hipotecaria si el prestamista no se pone al día con el préstamo.
Estas ventas por el Sheriff o Alguacil permiten a los prestamistas y otro tipo de entidades financieras recuperar su dinero cuando una hipoteca falla. Sin embargo no todas las propiedades consiguen venderse en las ventas por el Sheriff. Algunas volverán al banco como propiedades REO.
A veces la gente confunde la diferencia entre la venta por el Sheriff y los impuestos sobre la venta. Una venta por el Sheriff se produce cuando una persona se demora en sus pagos mensuales de la hipoteca, mientras que un impuesto sobre la venta se centra específicamente en las propiedades que tienen pendiente gravámenes fiscales.
¿Cómo funciona una venta por el Sheriff de bienes raíces?
Las ventas por el Sheriff se llevan a cabo normalmente en los Estados que tienen ejecución hipotecaria judicial. Estos Estados deben acudir a los Tribunales para completar el proceso de ejecución hipotecaria. En los casos de ejecuciones extrajudiciales estas normalmente se llevan a cabo en la escalinata de los Juzgados. Los Estados que utilizan las ventas judiciales están obligados a tener un Sheriff presente para administrar la venta de las casas embargadas.
Aquí le explicamos algunas cosas que usted necesita saber sobre las compras de casas en una subasta por el Sheriff.
Usted está comprando la propiedad tal y como está, lo cual significa que no la ha visto previamente. Usted no será capaz de obtener acceso al interior de la casa antes de la licitación, así que realmente no tiene idea de lo que esta comprando. Puesto que usted no puede conseguir acceso a la casa, tampoco habrá tenido opción de hacer una inspección. Esto significa que usted está podría estar comprando una casa con serios problemas estéticos y funcionales. Las casas que se venden en una subasta por el Sheriff o en los Tribunales son un juego de azar.
Base su oferta en el peor de los escenarios en lo que a las condiciones de la vivienda se refiere. Puesto que usted no podrá entrar en la mayoría de los casos, debe asumir que habrá necesidades en las alfombras, la pintura y otras muchas reparaciones típicas. Debe hacer al menos una investigación preliminar en los registros para tener al menos una idea de los metros cuadrados.
Tenga una puja máxima en su mente basada en sus números y no vaya más allá. Esta es su mejor opción contra la sobrepuja. Puesto que usted no tiene ni idea de si la propiedad puede tener otros problemas tales como la electricidad, la fontanería o incluso problemas de cimentación, así que usted realmente no puede planificar las cosas.
Las pujas en la subasta pueden llegar a ser muy altas, ya que suelen cubrir la cantidad adeudada en la propiedad, así como los cargos pendientes, legales o de otro tipo. También puede ser necesario obtener información sobre otros gravámenes (como impuestos o gravámenes mecánicos) en contra de la propiedad. Usted no querrá saber que tiene una gran cantidad de deuda adicional contra la propiedad.
Por lo menos trate de conducir alrededor de la casa que usted está interesado en adquirir en una venta judicial. Verlo por fuera es mejor que no ver nada antes de la licitación.
El proceso de compra de una casa en una venta judicial
Cada Jurisdicción tienen sus propias normas y reglamentos en o que respecta a la compra de viviendas en la venta por el Sheriff. La compra de bienes raíces en una subasta judicial se inicia con el Sheriff que indica el precio de salida que fue dado por el representante de la entidad crediticia. Las personas que asisten a la venta comenzarán a realizar ofertas sobre la propiedad. Estos pueden ser inversores, abogados e incluso el prestamista hipotecario. Cuando se coloca la puja más alta y nadie la supera, la subasta ha terminado. A menudo puede terminar con el prestamista reclamando la propiedad para poder venderla posteriormente como una propiedad REO.
La mayoría de las ventas de casas por el Sheriff exigen que el ofertante pague el precio de compra en el mismo día en que gana la oferta. Esto significa que el postor debe tener acceso al dinero para poder entregar un cheque de caja a las pocas horas. También recibirá el titulo de propiedad en ese momento.
A veces hay cargos adicionales pendientes para el Sheriff que lleva a cabo la venta.
En algunos Estados el pago no tiene que ser entregado el mismo día. Estos Estados suelen requerir un 10% de la venta, con el acuerdo de que el comprador pueda demostrar que puede conseguir la aceptación de una hipoteca dentro de un periodo determinado de tiempo. Esto puede ser difícil ya que aún no ha podido ver el interior de la casa o haber hecho una inspección. Estos problemas pueden impedir que la hipoteca sea aprobada.
Hacer una inspección del título para buscar algún cabo suelto
Es importante hacer una búsqueda de titulo de propiedad en una vivienda embargada ya que puede haber otros gravámenes contra la propiedad. Como comprado de una venta por Sheriff estos gravámenes pueden suponer una deuda adicional que no se esperaba.
Al invertir en propiedades en ejecución hipotecaria hay una gran cantidad de factores desconocidos con los que puede tropezar. Por esta razón es fundamental hacer los deberes sobre estas casas tan pronto le sea posible. Antes de comprar una casa en una venta por un Sheriff, investigue el título de propiedad y los registros de impuestos contra la propiedad. Afortunadamente conocer estos estudios es sencillo ya que el gobierno mantiene estos registros actualizados a nivel local.
Encontrar as ventas de ejecución hipotecaria en su área no tiene por qué resultarle difícil. El periódico legal local está obligado a anunciar estas casas durante varias semanas antes de una venta. Por este motivo puede ser un poco difícil controlar todas las ventas futuras ya que puede estar interesado en buscar en diferentes áreas al mismo tiempo. ForeclosureDeals.com es un gran sitio para encontrar todas estas oportunidades de inversión en un solo sitio. En lugar de perder tiempo y la gasolina recorriendo toda la ciudad o leyendo varios periódicos diferentes, solo tiene que usar el ratón para hacer clic en algunos botones para obtener toda la información.
Preguntas frecuentes
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¿Cómo funcionan las ventas por el Sheriff?
Las ventas por el Sheriff se realizan cuando un prestamista presenta los archivos para recuperar las pérdidas sufridas cuando un propietario no paga el préstamo. Si el Tribunal falla a favor del banco en un juicio, se programa la subasta publica para vender la propiedad. La venta por el Sheriff está programada para llevarse a cabo en el condado donde está ubicado el inmueble. Por lo general una lista de propiedades en ejecución hipotecaria en subasta judicial se anuncia en el periódico local entre y 8 semanas antes de la venta. El listado de propiedades embargadas también está disponible en la corte del Condado.
Una vez tome la decisión de asistir a una venta de este tipo, haga su trabajo. No hay ninguna garantía y no tendrá la oportunidad de inspeccionar la propiedad antes de pujar. Haga una investigación de la lista de propiedades antes de la subasta para asegurarse de que es la casa en la que usted está interesado. Tenga en cuenta que durante la subasta de la mayoría de bienes raíces, los bancos u otras personas y organizaciones que también desean invertir harán una oferta. Habrá una oferta mínima, por lo general, establecida por el banco o la compañía hipotecaria.
Si usted gana una licitación prepare un cheque de caja para pagar, ya que se le otorgará el título de propiedad de los bienes raíces muy rápidamente sino de inmediato. Una vez que finaliza el acto se espera que se pague el importe total de la oferta ganadora.
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¿Dónde se realizan las ventas por el Sheriff?
Las ventas por el Sheriff se llevan a cabo en el condado donde está ubicada la propiedad. Por lo general tienen lugar en el Palacio de Justicia.
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¿Qué es una subasta por el Sheriff? ¿Es lo mismo que una venta de gravamen de impuestos? ¿Cuál es la diferencia?
La venta por el Sheriff es el proceso de venta de la propiedad de un individuo o una Entidad que ha de pagar una hipoteca. El titular del gravamen contra la propiedad debe presentar una orden o un mandamiento judicial en un intento de poner fin a los derechos de posesión del propietario. Por lo tanto se autoriza la venta por el Sheriff para recuperar su inversión. La orden judicial es una prueba de que el prestamista o el banco poseen los derechos para vender la propiedad. Una vez aprobado, en una fecha determinada se pone la propiedad en subasta.
La venta por el Sheriff se lleva a cabo por un funcionario del gobierno del condado o de la ciudad, por lo general el Sheriff, si bien las leyes varían de Estado a Estado. La venta por el Sheriff puede incluir viviendas y locales comerciales. La venta por el Sheriff es diferente de la venta por gravamen fiscal. La diferencia es que en esta última el gobierno del condado puede imponer un gravamen fiscal sobre una propiedad que esta en mora de los impuestos sobre la propiedad. Después de los avisos o advertencias suficientes por la entidad del gobierno, la propiedad puede ser confiscada por la entidad del gobierno y vendida en una subasta por el importe total de los impuestos adeudados. Una persona la puede comprar haciendo una oferta sobre la propiedad en la subasta.
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¿Debo ofertar en una propiedad de venta por el Sheriff?
Eso depende de varios factores. En primer lugar debe determinar el propósito de su oferta. La razón obvia sería un eventual retorno de la inversión. Si usted es un principiante en la inversión de bienes raíces, las ventas por el Sheriff podrían ser un buen sitio por el que empezar. Considere lo siguiente: la compra de una ejecución hipotecaria en una venta por el Sheriff o en una subasta, es en gran medida, a un precio inferior de su valor de mercado porque los prestamistas solo están tratando de recuperar las pérdidas de su inversión original. Debido a que las ventas por el Sheriff son desconocidas para la gran mayoría del público, la competencia es mínima y es una apuesta segura. Usted podrá encontrar algunas propiedades de calidad a un precio increíble. Sin embargo este tipo de viviendas vienen sin garantía. La debida diligencia es de suma importancia. Más allá de eso puede encontrar un gran hallazgo, no solo a nivel local, también en todo el territorio de Estados Unidos.
