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Historia de las tasas de ejecución hipotecaria
Antes de estudiar la situación de las ejecuciones hipotecarias en los Estados, debemos echar la vista atrás en la historia para ver cómo hemos llegado hasta aquí. No solo es importante para evaluar las tasas de ejecuciones hipotecarias históricamente, también es importante conocer cómo ha respondido el gobierno durante la reciente crisis.
Cuando uno mira hacia atrás en el tiempo desde 1970 a 1998, se da cuenta de que las tasa de ejecución hipotecaria nacional se incrementó a un ritmo gradual a lo largo de esas tres décadas. La FDIC publicó un artículo en 2008 discutiendo el aumento gradual de estas tasas en los EE.UU. Su investigación mostró que no había una fuerte conexión entre las tasas de interés, las tasas de desempleo y la tasa de ejecución hipotecaria.
Aunque en el año 2005 el precio de la vivienda en Estados Unidos alcanzó su nivel máximo. A finales del año 2006, el país comenzó a experimentar un fuerte descenso de los precios inmobiliarios. La morosidad en los pagos y las ejecuciones hipotecarías aumentaron considerablemente y el precio de la vivienda se desaceleró o disminuyó.
En el cuarto trimestre de 2007, las estadísticas mostraban que el 3,6% de las hipotecas residenciales, el 14,4% de las hipotecas subprime y el 20,4% de las hipotecas de tasa variable de alto riesgo se encontraban en un grave estado de mora. Esto significaba que los pagos tenían 90 días de vencimiento o la propiedad ya estaba en ejecución hipotecaria.
La disminución de los precios de la vivienda fue variable en todo el país. Muchos inversionistas buscaron tasas de ejecución hipotecaria por todo el país para encontrar las mejores zonas donde invertir. A veces incluso podía variar segán la ciudad y el condado. La tasa máxima de ejecución hipotecaria iba cambiando de área en área.
La respuesta de los Estados Unidos al creciente aumento
Cuando la crisis de la vivienda estaba en pleno apogeo, el gobierno decidió tomar diferentes acciones para tratar de frenar la sangría de las tasas de ejecución hipotecaria. Muchos funcionarios del gobierno comenzaron a sugerir a los prestamistas que modificarán las condiciones de los préstamos con aquellos prestatarios que se encontraban en una situación de mora. El mercado de préstamos de alto riesgo quedó completamente arrasado y el gobierno hizo nuevas regulaciones para evitar problemas en el futuro.
Una de las razones más importantes por las que muchos expertos creen que se produjo la crisis de la vivienda se debe a que muchas personas que no debían haber comprado una vivienda lo hicieron. La facilidad en ese momento de obtener un préstamo de alto riesgo creó un grupo de nuevos compradores de vivienda que en realidad eran más adecuados para alquilar.
Este tipo de compradores, en muchos casos, tenían mayores obligaciones de deuda, peores créditos y bajos ingresos. Debido a las bajas tasas de interés y a la facilidad de conseguir financiación, se desarrollaron toda una cadena de acontecimientos. Los bajos índices hicieron que se aumentarán los precios, sin embargo el pago mensual para las hipotecas de alto riesgo era bastante razonable, y mágicamente funcionó.
El boom inmobiliario comenzó pero lamentablemente trajo consigo la corrupción. Hubo todo tipo de problemas y fraudes hipotecarios como tasadores fingiendo el valor de las viviendas para impulsar la obtención de préstamos.
Muchos prestamistas hipotecarios sin escrápulos descubrieron la manera de conseguir que casi todo el mundo consiguiera la aprobación para un préstamo. Había todo tipo de préstamos disponibles, incluyendo muchos que no requerían ninguna documentación o justificante de ingresos. También había préstamos solo de interés, tales como hipotecas de tasa variable, que a menudo pillaban por sorpresa a los prestatarios de alto riesgo. En pocas palabras, mucha gente se metió en casas que no podía permitirse.
Como las tasas de interés comenzaron a subir de nuevo, los precios dejaron de subir. Los prestatarios de alto riesgo ya no podían hacer sus pagos, ya que se ajustaron al alza. Algunos pidieron préstamos con garantía hipotecaria y no pudieron devolverlos. Las tasas de ejecuciones hipotecarias comenzaron a subir.
Como este proceso continuó, el gobierno tuvo que implicarse con una mayor participación mediante la creación de reglamentos y programas para ayudar a los propietarios que estaban en peligro. A los prestamistas se les dijo que debían trabajar con los prestatarios tanto como fuera posible con el fin de modificar los préstamos para que pudieran ponerse al día con sus pagos. Muchos prestamistas también empezaron a permitir las ventas rápidas con apoyo del banco (Short Sale) lo que significaba que estaban dispuestos a asumir cierta pérdida con el fin de evitar una subasta.
Varios programas gubernamentales se pusieron en marcha para tratar de mejorar la situación. Estos programas incluían el Home Affordable Modification Program (Programa de Modificación Asequible) (HAMP), la Principal Reduction Alternative (Reduccíón alternativa de capital), el Home Affordable Refinance Program (Programa de Refinanciación de Vivienda Asequible) (HARP), el Second Lien Modification Program (Segundo programa de modificaciones) (2MP). También hubo otros programas creados para situaciones específicas, como los creados para propietarios de viviendas desempleados.
Las altas tasas de ejecución hipotecaria traen más inversionistas
Estás altas tasas de ejecución hipotecaria, obviamente, llevaron a más inversionistas que estaban interesados en conseguir una buena oferta de estas propiedades. Como las tasas de ejecución hipotecaria siguieron aumentando, los inversionistas vieron esto como una gran oportunidad para comprar casas a precios bajísimos. Debido a que los bienes raíces históricamente han sido una buena inversión, los inversionistas que tenían dinero para gastar estaban más dispuestos a invertir sus fondos en las ejecuciones hipotecarias por su potencial de ganancias a largo plazo. Algunas casas también tenían el potencial de hacer dinero de una manera rápida o fijando un precio mayor.
Los inversionistas tenían muchas maneras de ganar con estos hogares, incluyendo ir a una subasta páblica, la compra en venta rápida, o creando diferentes tipos de financiación directamente con el propietario. Hay muchos beneficios cuando los inversionistas compran casas de ejecución hipotecaria, incluida la posibilidad de tratar directamente con el banco. La razón de este beneficio se debe a que el banco no tiene un apego emocional a la propiedad. Por eso es mucho más fácil la negociación.
Algunos inversionistas también trabajaban con los propietarios y la entidad crediticia para hacer una venta en corto (Short Sale). Esta es una situación en que el prestamista está dispuesto a aceptar menos de los que se debe en la propiedad con el fin de evitar pasar por el proceso de la ejecución hipotecaria. Por esta razón, muchos inversionistas conseguían grandes descuentos en grandes propiedades.
Otra área de beneficios para los inversionistas y compradores son las ejecuciones hipotecarias del gobierno. Estas son propiedades que han sido devueltas a la entidad gubernamental que ha asegurado o garantizado el préstamo. Por ejemplo, hay viviendas de HUD disponibles porque los prestatarios dejaron de pagar los préstamos de la FHA. él VA garantiza préstamos para veteranos de guerra, pero cuando las propiedades fallan en sus pagos vuelven a pertenecer al VA.
Las ejecuciones hipotecarias del gobierno pueden presentar una gran oportunidad para los inversionistas con experiencia. Además, muchas de las entidades gubernamentales también tienen programas específicos que hacen más fácil la compra de sus ejecuciones. La cantidad de viviendas disponibles varía en función de la tasa de ejecución hipotecaria actual, aunque los compradores pueden buscar una lista de ejecución hipotecaria para ver qué hay disponible en el mercado.
Preguntas frecuentes
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¿De qué manera afecta la tasa de ejecución hipotecaria al mercado de alquiler?
No existe ninguna relación directa, pero las altas tasas de ejecución hipotecaria en un área determinada tienden a aumentar las tasas de alquiler, debido a una mayor demanda de viviendas de alquiler. También pueden hacer más difícil obtener un préstamo hipotecario, lo que también aumentará el mercado de alquiler.
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¿De qué manera ha afectado la tasa de desempleo a la tasa de ejecución hipotecaria?
La tasa de desempleo ha afectado directamente a la tasa de ejecuciones hipotecarias al hacer más difícil para los dueños de una casa pagar sus hipotecas y mantener sus hogares. A medida que se despide a más personas o se quedan sin trabajo, la tasa de ejecución hipotecaria se eleva debido a una imposibilidad de hacer los pagos regulares de sus hipotecas.
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¿Existe una relación causal entre las ejecuciones hipotecarias bancarias y la tasa de ejecución hipotecaria?
La tasa de ejecución hipotecaria para un área determinada es la velocidad en que el procedimiento de exclusión se presenta para las propiedades que han dejado de pagar sus préstamos. En otras palabras, la tasa es la cantidad de ejecuciones de una hipoteca que se lleva a cabo en un área determinada por los bancos y otros prestamistas.
Existe una relación causal entre las ejecuciones bancarias y la tasa de ejecución hipotecaria debido a que el námero de ejecuciones bancarias afectará a la tasa de ejecuciones hipotecarias en un área determinada. Por ejemplo, para un estado que tiene una tasa de ejecución de una hipoteca de 100.000 viviendas por trimestre, un elevado porcentaje de estos hogares serán ejecuciones hipotecarias bancarias- las ejecuciones hipotecarias iniciadas por la compañía de préstamos.
Otras ejecuciones hipotecarias son embargos del gobierno o iniciados por acreedores que reclaman la propiedad con que se aseguró el préstamo (o se utilizan como garantía para los distintos tipos de gravámenes). Los ejecuciones bancarias son la causa námero uno de las ejecuciones hipotecarias en el país. Las ejecuciones hipotecarias bancarias son mayores que las de cualquier otro tipo. Como resultado, es fácil encontrar ejecuciones bancarias que han sido descontados del precio de salida original o del valor de la casa. Como las ejecuciones hipotecarias bancarias aumentan en un área determinada, la tasa de ejecución hipotecaria también suele aumentar, lo que a su vez tiene un efecto sobre los precios inmobiliarios en la zona circundante.
