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¿Qué es Fannie Mae?
Cuando se trata de entender el proceso inmobiliario, muchas personas se confunden con los diferentes nombres y siglas que se utiliza. Un ejemplo de ello es Fannie Mae.
En resumen, Fannie Mae es una empresa que está patrocinada por el gobierno. Está autorizada por el Congreso, y su propósito es proporcionar una mayor estabilidad, liquidez y dinero al alcance de los mercados hipotecarios y de vivienda en los Estados Unidos.
Operan en el mercado secundario de hipotecas, Fannie Mae no otorga préstamos para las casas directamente a los consumidores. En su lugar, trabaja en conjunto con agentes de bolsa, bancos hipotecarios y otros actores principales del mercado hipotecario para asegurar que haya dinero para prestar a los compradores potenciales a los precios más asequibles. Fannie Mae dota de fondos a estas inversiones, sobre todo ofreciendo títulos de deuda en los mercados de capitales internacionales y nacionales.
Creado como una agencia federal como de 1938, Fannie Mae fue acreditada por el Congreso en 1968. Se trata de una empresa privada propiedad de los accionistas y están involucrados en tres diferentes tipos de negocios, incluyendo los mercados de capital, los bienes raíces unifamiliares y bienes raíces multifamiliares.
Guía del comprador de Fannie Mae
Antes de comprar cualquier casa, es muy importante entender cómo funciona el proceso. La compra de casas de Fannie Mae es muy similar a la compra de cualquier otro tipo de casa, pero sigue siendo fundamental para saber qué hacer mientras el proceso avanza.
Aunque Fannie Mae trabaja en estrecha colaboración con los propietarios para ayudarles a evitar la ejecución hipotecaria, está a veces puede suceder. Dado que Fannie Mae es el primer inverionista en estas hipotecas, su objetivo es conseguir venderlas tan rápido como sea posible a fin de tener el menor impacto en el barrio y el área alrededor. Por esta razón, trabajan en estrecha colaboración con los profesionales locales de bienes raíces, que son especialistas en la venta de las ejecuciones hipotecarias Fannie Mae.
Antes de adquirir una propiedad de Fannie Mae, cualquier propiedad, es importante saber exactamente cuánto gasto puede permitirse. Una de las cosas más decepcionantes es empezar a buscar la propiedad antes de que saber el importe para el usted puede calificar. En muchos casos, usted se enterará de que no puede calificar de todo lo que pensaba, y entonces se sentirá decepcionado ya que tendrá que reducir su presupuesto.
Asegárese de buscar todo el apoyo financiero que se puede obtener. Por ejemplo, puede ser federal, estatal o incluso subvenciones del gobierno local o los programas de asistencia para el pago inicial. Si usted va a comprar una casa por primera vez, es especialmente importante comprobarlos, ya que hay muchos programas dirigidos específicamente a alguien que nunca ha sido propietario de una casa. Incluso se puede hablar con un consejero de vivienda calificado en HUD para obtener más información acerca de los programas que podrían estar disponibles para usted.
¿Dónde puedo comprar una propiedad Fannie Mae?
Si usted está buscando una propiedad de Fannie Mae , puede encontrar fácilmente una lista de todas las casas disponibles en ofertas de ejecución de hipotecas. Los anuncios tienen fotografías, descripciones extensas de las propiedades y otros detalles pertinentes que son importantes para los compradores.
Usted no tiene que trabajar con un agente de bienes raíces específico para presentar una oferta en una propiedad de Fannie Mae. Sin embargo, Fannie Mae requiere que usted está trabajando con algán agente de bienes raíces para hacer su oferta. Por esa razón, muchos compradores decidan trabajar con un agente que se especializa en la venta de propiedades en ejecución hipotecaria.
Financiación de una compra a Fannie Mae
Al comprar cualquier casa, es importante hablar con un prestamista hipotecario cualificado que le puede dar una carta de precalificación o aprobación previa que muestra que usted ha comenzado a dar los pasos para obtener una hipoteca. Esto significa que el prestamista probablemente revisará su informe de crédito y le hará algunas preguntas financieras personales para saber si puede o no calificar, y por cuánto.
Una gran cosa acerca de las ejecuciones hipotecarias Fannie Mae es que muchas de ellas califican para algo que se llama financiación Homepath. Este tipo de financiación está dirigido a facilitar a la gente a comprar una casa. Muchas instituciones ofrecen esta financiación, pero sólo está disponible en casas propiedad de Fannie Mae.
Este préstamo tiene algunas características especiales, tales como un pago inicial bajo y términos hipotecarios más flexibles. Su crédito no tiene que ser perfecto para calificar, y puede ser utilizado tanto para adquirir una propiedad en la que vivir y las propiedades para invertir.
El pago inicial será de al menos el 3%, pero también puede ser financiado por sus propios ahorros, una donación, un regalo o un préstamo de una organización sin ánimo de lucro del empleador o del gobierno estatal o local. No se requiere avaluo de este préstamo lo que le ahorrará alrededor de $ 350. El seguro de hipoteca tampoco es necesario.
Otro préstamo ánico que está disponible en las propiedades de Fannie Mae se llama la Hipoteca Renovación Homepath que le permite financiar la compra y los costos de la renovación.
Hay un pago inicial bajo, con condiciones de hipoteca flexible, incluyendo tasa fija y tasa variable. El pago debe ser al menos del 3%, pero también puede ser financiado por las mismas entidades mencionadas anteriormente. No hay seguro de hipoteca en el préstamo.
¿Cómo hacer una oferta?
Realizar una oferta por una propiedad de Fannie Mae es muy similar a hacer una oferta sobre cualquier otra propiedad. Usted tendrá que utilizar el modelo de contrato de bienes raíces local o estatal proporcionada por su agente de bienes raíces, así como un documento adicional de compra de bienes raíces. Fannie Mae también requiere un depósito de garantía que será depositado en la empresa de custodia de títulos o agente de bienes raíces. No se preocupe, ese dinero siempre se aplicará a los gastos de pago inicial y en el cierre.
Es importante tener en cuenta que las ofertas incompletas no son aceptadas por Fannie Mae. Por ese motivo, asegárese de que usted se sienta con su agente para repasar todos los detalles en el contrato y la adición adjunta. Los documentos son vinculantes, por lo que debe revisar el documento con su agente o un abogado antes de su presentación. A veces, puede que te encuentres en una situación de oferta de máltiples ejecuciones hipotecarias Fannie Mae ya que son muy populares. En ese momento, Fannie Mae puede pedir a su "mayor y mejor" oferta en una determinada fecha y hora. A veces, Fannie Mae puede aceptar o rechazar su oferta. Otras veces, puede optar por enviar una contraoferta también.
Preguntas frecuentes
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¿Cuál es la fecha de cierre de una propiedad cuando se compran en Fannie Mae?
En realidad depende, pero por lo general, los que compran de Fannie Mae cierran entre 30 a 90 días, con un promedio que suele ser de 60 días. Complicaciones, tales como las reparaciones necesarias y pendientes podrán ocasionar algán retraso.
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¿Qué hacer después de una ejecución hipotecaria de Fannie Mae?
En muchos casos, Fannie Mae en realidad le permitirá al propietario al que se le ha hecho la ejecución hipotecaria alquilar la propiedad mes a mes. Esto sólo dura mientras que la propiedad está a la venta, pero es una oportunidad para que el ex propietario de una casa pueda encontrar un nuevo lugar para vivir.
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¿Puede un miembro de la familia comprar mi propiedad tras una ejecución hipotecaria de Fannie Mae?
Una vez que la vivienda hipotecada va a la subasta, cualquier persona puede hacer una oferta y ganar - incluyendo miembros de la familia. Sin embargo, la compra directa por parte de los miembros de la familia está expresamente prohibida.
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¿Cuál es la relación de Fannie Mae con el gobierno?
Fannie Mae - Federal National Mortgage Association - es una empresa patrocinada por el gobierno, que originalmente fue creado en 1938 durante la Gran Depresión. El propósito original de Fannie Mae fue canalizar fondos federales para los bancos locales para financiar préstamos para la vivienda durante la Gran Depresión, como una forma de garantizar una vivienda de manera asequible. FNMA fue originalmente una institución de gobierno, pero en 1954, paso a ser lo que se conoce como una "empresa de propiedad mixta," en la que el gobierno federal tiene una participación de control de las acciones y los inversionistas privados mantienen el resto. En 1968, Fannie Mae se convirtió en totalmente privada. Debido a la crisis de la vivienda, Fannie Mae se convirtió en una empresa tutelada del gobierno federal en 2008.
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¿Cómo sabe usted si su hipoteca está respaldada por Fannie Mae?
Típicamente, los préstamos respaldados por Fannie Mae o Freddie Mac son comprados a los bancos de hipotecas que venden como parte de un título respaldado por hipoteca. Una manera de saber si su hipoteca está respaldada por Fannie Mae es preguntarle a su prestamista o administrador de su hipoteca. En el caso de que no le revelen esa información usted puede buscar usted en línea a través de una herramienta de básqueda de préstamos concedidos por Fannie Mae en su página web. Bajo la Ley de Veracidad en los Préstamos, el prestamista tiene la obligación de informar al dueño de la obligación (es decir, informarle de que es dueño de su hipoteca). Los prestamistas también están obligados a informar por escrito de cualquier cambio en la propiedad de la deuda dentro de los 30 días de la transferencia. Si su hipoteca está respaldada por Fannie Mae y usted no lo sabe, su prestamista podría estar en violando sus derechos.
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¿Cuál es la diferencia entre los préstamos Fannie Mae y Freddie Mac?
En resumen, no hay diferencia funcional entre los préstamos concedidos por Fannie Mae y los préstamos concedidos por Freddie Mac. Ambos organismos trabajan con los prestamistas para comprar hipotecas a fin de que los prestamistas puedan tener liquidez (efectivo) para prestar más dinero a más propietarios de viviendas. En esencia, esto significa que los préstamos adquiridos por cualquiera de las agencias son fundamentalmente los mismos. No hay ninguna diferencia perceptible para el dueño de la casa, de hecho, la mayoría de los propietarios no son conscientes de que su préstamo está respaldado por una de las dos agencias (aunque el Truth in Lending Act requiere que se le notifique cada vez que la propiedad de la deuda cambia de manos).
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Pueden los préstamos FHA y VA ser comprados por Fannie Mae y Freddie Mac?
Si de pude y se hace con frecuencia. Los préstamos FHA y VA en realidad no son préstamos, son un cambio de las garantías de los préstamos en sí, que son otorgados por prestamistas privados. Estos prestamistas incluyen instituciones de ahorro y préstamo, bancos, uniones de crédito, y otras compañías de préstamos. Fannie Mae y Freddie Mac compra los préstamos en sí mismos, y los préstamos que adquieren las hipotecas emitidas por el prestamista privado. La VA o la FHA garantiza el préstamo, pero no es lo que se está comprando.
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¿Cuánto tiempo le toma a Fannie Mae aceptar la oferta?
El tiempo invertido en una ejecución hipotecaria de Fannie Mae varía en función de las circunstancias de la operación. Todas las compras de Fannie Mae pasan por gestores de activos, por lo que la carga de trabajo a menudo desempeña un papel muy importante en la línea de tiempo. Además, Fannie Mae a menudo acepta muchas ofertas, ya que puede, de manera que la máxima devolución de su coste original puede ser recuperado (ya que la hipoteca en esencia fue comprada con dinero de los contribuyentes, la agencia quiere asegurarse mitigar las pérdidas tanto como sea posible). Una guerra de ofertas no es infrecuente, y las ofertas adicionales pueden aumentar la línea de tiempo. Con esto queremos decir que, las ofertas son generalmente aceptadas o rechazadas dentro de 1 o 2 semanas.
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¿Pagará Fannie Mae las reparaciones en una ejecución hipotecaria?
No, Fannie Mae no paga por las reparaciones de una ejecución hipotecaria que les hayas comprado a ellos. FNMA no hace las reparaciones o renovaciones, todas las compras de ejecución de una hipoteca de esta agencia se venden "tal cual", es decir, usted es responsable de la obtención de fondos para hacer las reparaciones usted mismo. Si la propiedad está en la lista como hipotecas elegibles una para un Préstamo Renovación HomePath , puede solicitar el importe que le permite financiar hasta el 35% del valor completo de la casa (no más de 35.000 $) para hacer las reformas moderadas y reparaciones. También puede obtener una FHA 203 (k) del préstamo hipotecario que ayuda con la financiación de renovación de una propiedad.
