¿Son impagables las viviendas en los EE.UU.? Depende qué gráfico se mire

El aumento de los precios de las viviendas y las tasas de interés hicieron que la compra de propiedades fuera menos accesible el año pasado en comparación con los últimos cinco años, según los datos publicados este martes por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.

¿Deberíamos entonces hacer sonar la alarma por otra burbuja inmobiliaria? En realidad no. A nivel nacional, el índice de acceso a la vivienda según los agentes muestra que, excluyendo los últimos cinco años, los hogares en los EE.UU. en su conjunto siguen siendo más accesibles que en cualquier otro período desde 1981 al menos.

Dos gráficos ayudan a explicar lo que está pasando aquí. Los miedos acerca de la burbuja son eliminados por esta gráfica que compara los precios medios de las propiedades con los ingresos familiares. Robert Albertson, jefe de estrategia de Sandler O'Neill + Partners LP, elaboró ​​un informe en noviembre pasado titulado "Otra burbuja inmobiliaria" que destacaba ampliamente la tabla de precio-ingresos.

Antes de la burbuja inmobiliaria, los precios promedio estaban casi tres veces por debajo de los ingresos familiares. Durante la burbuja inmobiliaria, alcanzaron casi el cuádruple de los ingresos. Luego de caer durante la crisis, los precios han rebotado, y actualmente se ubican apenas por encima de su valor histórico promedio antes de la burbuja.

"Sin una recuperación significativa en los niveles de empleo y los ingresos, los precios inmobiliarios elevados reducirán temporalmente el patrimonio neto negativo de las hipotecas existentes a expensas de los nuevos compradores de vivienda", escribió el Sr. Albertson en su informe.

Observar la relación entre las tasas hipotecarias, los precios y los ingresos produce una imagen ligeramente diferente. Debido a que los costos de financiación han sido extremadamente bajos gracias a la campaña de estímulo de la Reserva Federal, el pago mensual por una hipoteca ocupa un pequeño porcentaje de los ingresos medios en un grupo familiar. Por lo tanto, desde un punto de vista de pagos vs ingresos, los precios de las casas todavía parecen ser bajos.

John Burns, un consultor de la construcción de viviendas en Irvine, California, puso en duda la tabla de precio-ingresos en diciembre en un informe titulado, "Una imagen: ¿más engañosa que mil palabras?". Para concluir que los precios inmobiliarios están sobrevalorados, escribió, "tendríamos que concluir que las tasas hipotecarias no importan." Señaló que el gráfico de pago-ingresos funciona mejor en realidad para medir la accesibilidad a viviendas pero a corto plazo.

Tanto los Sres. Burns y Albertson comparten la misma preocupación subyacente: que las tasas hipotecarias bajas podrían en última instancia impulsar los precios a niveles que serían insostenibles una vez que éstas aumenten por encima del 6%.

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