Recuperarse de una venta a corto plazo

Los prestatarios que deben más dinero del que valen sus casas algunas veces pueden escapar de esta situación desfavorable mediante una venta a corto plazo. Pero a quienes realizan esto se los cataloga como deudores de alto riesgo, por lo que no es fácil para ellos conseguir nuevos préstamos.

Una venta a corto plazo ocurre cuando un prestamista acepta menos dinero del que se le debe por una casa, permitiendo así al propietario saldar su deuda y evitar la ejecución hipotecaria. Fannie Mae, el inversionista hipotecario controlado por el estado, establece las directrices para la cantidad mínima de tiempo que debe transcurrir antes de que un vendedor a corto plazo sea elegible para recibir otro préstamo.

Fannie Mae requiere un período de espera de por lo menos cuatro años para vendedores a corto plazo que sólo poseen el 10 por ciento como pago inicial de su próxima vivienda. El período de espera se acorta a dos años para los prestatarios que pueden pagar desde el inicio un 20 por ciento.

El período de espera forzado es esencialmente una sanción a los prestatarios que no pudieron saldar totalmente un préstamo anterior. Y los prestamistas que venden sus préstamos en el mercado secundario es poco probable que reduzcan los mínimos de Fannie, dijo Myron Headen, vicepresidente en jefe de la división de hipotecas residenciales de Bryn Mawr Trust en Pennsylvania.

"No importaría si se fuese a ofrecer un pago inicial del 30 o 40 por ciento", dijo. "Usted aún tendría que cumplir con el plazo de espera de dos años."

Señaló, sin embargo, que Fannie sí permite que se reduzca el periodo a la mitad para los prestatarios que puedan demostrar que su incumplimiento en el préstamo ocurrió como resultado de "circunstancias atenuantes". La agencia define estas circunstancias como eventos únicos que estaban más allá del control del deudor, tales como la pérdida de empleo, facturas médicas, o una crisis financiera por divorcio. Los prestatarios también deben ser capaces de demostrar que no tenían otra opción más razonable que omitir el pago.

La Administración de Vivienda Federal, que ofrece préstamos con pagos iniciales bajos, tiene un programa llamado "Back to Work", que extiende privilegios de préstamos para personas que normalmente no serían elegibles que a su vez puedan demostrar que sus problemas financieros del pasado fueron el resultado de problemas justificados, y que durante el último año han mejorado su estado de crédito.

Los vendedores a corto plazo que esperan obtener algún día otra hipoteca deben prestar mucha atención a su crédito mientras cumplen con el periodo de espera forzado.

A veces, cuando las personas se liberan de una hipoteca considerable entran en "modo consumidor" y aprovechan al máximo sus tarjetas de crédito o solicitan un nuevo préstamo para un auto nuevo, dijo. Pero continuar comprando y utilizando aún más crédito después de una venta a corto plazo podría hacer más daño a su calificación crediticia.

Se recomienda una estricta gestión de crédito de manera que los saldos pendientes no superen el 30 por ciento del límite de crédito del prestatario. Y los prestatarios deben estar al tanto de todas sus obligaciones de crédito.

En relación a la preparación para la solicitud de una nueva hipoteca, los prestatarios deben llevar un registro detallado de sus fuentes de ingreso. Las nuevas regulaciones requieren que los prestamistas demuestren la capacidad de los prestatarios para pagar, y "cuánto más documentación se pueda ofrecer, más confiable será el proceso". Cuando se trata de los gastos, los solicitantes deben ser precavidos y no tratar de ocultar obligaciones como una pensión alimenticia o manutención de hijos.
Los vendedores a corto plazo que vuelven al mercado inmobiliario deberían de limitar sus expectativas, especialmente en una economía aún débil. Y, deben evitar los préstamos que requieren muy poco o ningún dinero como pago inicial.

"Si la valoración decae completamente o la propiedad sufre cierta depreciación, y usted tiene un sobresalto en sus ingresos, entonces no podrá escaparse de la vivienda jamás", dijo. A no ser que vuelva a recurrir a la venta a corto plazo.

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